'Amsterdamse taferelen' op Utrechtse woningmarkt

Dit artikel is afkomstig uit de woningmarktrapportage van Vivantus Nieuwbouw. 

Overbiedingen van meer dan een ton, aanmeldformulieren en wachtlijsten voor bezichtigingen: de gekte in Utrecht is volledig terug. Arjan Embrechts, directeur en makelaar bij Beumer Utrecht, ziet de woningmarkt in de stad steeds verder vastlopen.  Embrechts: “Soms heb ik zelfs de indruk dat het in Utrecht momenteel nog gekker is dan in Amsterdam.”

Afgaand op de cijfers van de NVM lijkt de markt in Utrecht iets ruimer dan vorig kwartaal.  Aan het einde van het eerste kwartaal van 2024 stonden er 358 woningen te koop, een toename van 4 procent. De geringe toename brengt echter geen enkele verlichting: de vraag is vele malen groter dan het aanbod. Kopers hebben keuze uit gemiddeld anderhalve woning. Even nadenken over een aankoop is er ook niet bij, want woningen zijn gemiddeld binnen 22 dagen verkocht.

Het gevolg van de extreme krapte is dat kopers zich bij vrijwel iedere woning die te koop wordt gezet in grote getale melden. Embrechts: “Laatst sprak ik een makelaar die binnen 2,5 uur na het plaatsen van een advertentie op Funda al 60 aanmeldingen had gehad voor een bezichtiging. Wachtlijsten en reservelijsten zijn weer normaal, met een ondergrens van 20 tot 25 bezichtigingen per woning.”

Kopers komen er in Utrecht daardoor eigenlijk alleen nog tussen met flink overbieden. Bij ongeveer 4 op de 5 aankopen wordt meer betaald dan de vraagprijs, met een gemiddeld verschil van 9,4 procent. Bij tussenwoningen wordt zelfs 86 procent van de aankopen overboden, met een verschil van 11,5 procent tussen vraagprijs en de werkelijke verkoopprijs. Embregts ziet dat ook in de dagelijkse praktijk: “Bij woningen tot acht ton is tien procent overbieden eigenlijk al niet meer voldoende”. Voorbeelden van extreme overbiedingen zijn er dan ook weer genoeg: “Kort geleden verkochten we een appartement met een vraagprijs van € 795.000, waarbij €155.000 werd overboden. Een appartement met een vraagprijs van € 900.000,- ging weg voor tweeënhalve ton meer.”

Alleen in het allerhoogste segment is zo nu en dan nog ruimte voor onderhandeling. Een gemiddelde vrijstaande woning levert in Utrecht 1,9 miljoen op, waarvan 60 procent voor meer weg gaat dan de vraagprijs. Embrechts beaamt dat: “Het duurdere segment is heel specifiek, dus is de locatie of de woning niet optimaal, dan is er zeker ruimte voor onderhandelingen. Maar is het echt een bijzonder huis, een buitenkans, dan kijken kopers niet op een paar ton.”

Overbieden wordt ingecalculeerd

Een kanttekening bij alle overbiedingen is wel dat Utrechtse makelaars op het vernieuwde sentiment inspelen door woningen tegen een gunstige prijs in de markt te zetten. “Overbieden wordt door kopers echt weer ingecalculeerd. Bij woningen met een heel reële vraagprijs komen er daardoor weinig kopers kijken. Daar houden we als makelaar rekening mee”, verklaart Embrechts. Vraagprijzen stijgen daardoor minder hard dan de transactieprijzen. De gemiddelde vraagprijs steeg op jaarbasis met 5,3 procent en was 2,7 procent lager dan in het laatste kwartaal van vorig jaar. De gemiddelde transactieprijs was in het afgelopen kwartaal € 509.000, 13,7 procent meer dan een jaar eerder. De prijs per vierkante meter steeg zelfs met 16,7 procent op jaarbasis, en met 3,9 procent ten opzichte van Q4 2023.   

Utrecht en Amsterdam

Ondanks dat de markt in heel Nederland aantrekt, is de mate van overspannenheid op de markt wel opvallend. “Soms heb ik de indruk dat het in Utrecht momenteel nog gekker is dan in Amsterdam”, zegt Embrechts. Kopers hebben in Utrecht keuze uit gemiddeld anderhalve woning. Ter vergelijking: in Amsterdam is de markt ook zeer overspannen, maar daar kiezen kopers uit 2,7 woningen.

Een mogelijke verklaring voor de populariteit van Utrecht is te vinden in de centrale ligging en de nog iets lagere prijzen dan in Amsterdam. “Utrecht is een fijne, toekomstbestendige uitvalsbasis. We zien steeds meer kopers vanuit Amsterdam deze kant op komen. Ook expats weten Utrecht te vinden. Die vinden Utrecht een gezellige stad en vinden hier voorzieningen als internationale scholen. Zij vinden alles op een uur van Amsterdam vaak prima te bereizen.”

Toekomst

Met een steeds verder toenemende vraag loopt de woningmarkt in Utrecht vast. De kans dat daar de komende maanden verandering in komt, is klein. “Vlak voor de dip eind 2022 zagen we een aantal tekenen van afkoeling. Het aantal bezichtigingen nam af, de prijsstijging ging minder hard. Maar van dat soort dingen is nu absoluut nog geen sprake. Daar komt bij dat de arbeidsmarkt momenteel extreem krap is, waardoor mensen meer verdienen en meer te besteden hebben. Zolang de economie zo goed blijft draaien en het aanbod schaars blijft, zal de woningmarkt hier krapper worden. Die twee dingen zie ik niet snel veranderen: er is gewoon geen aanbod.”

Of Utrecht Amsterdam uiteindelijk voorbij zal streven? “Dat kan ik me dan weer niet voorstellen. Als je in het buitenland roept dat je uit Nederland komt, kent iedereen Amsterdam, maar Utrecht is nog relatief onbekend. Amsterdam is en blijft de hoofdstad”, aldus Embrechts.