Amsterdamse woningmarkt blijft krap en onvoorspelbaar

Het onderstaande artikel is afkomstig uit de woningmarktrapportage van Vivantus Nieuwbouw. 

 

Krap maar onvoorspelbaar, dat lijkt de meest treffende omschrijving voor de woningmarkt in Amsterdam in het derde kwartaal van 2024. Camil Kouwen, makelaar bij Hoekstra en Van Eck Makelaars in Amsterdam Centrum: “September was een gekke maand. Normaal herstelt de markt zich in die maand na een rustige zomerperiode, maar dit jaar zagen we dat niet.”

Augustus is op de woningmarkt in Amsterdam traditiegetrouw een ‘slechte’ maand. “Veel potentiële kopers zijn op vakantie en expats – een grote doelgroep kopers – gaan vaak op bezoek in hun thuisland. Wij adviseren verkopers daarom om te wachten met het op de markt brengen van hun woning tot na de zomer,” zegt Kouwen. In september, de maand waarin kopers normaal gesproken weer terugkeren en de markt weer aantrekt, viel dat herstel echter tegen. “Er werden wel veel woningen te koop gezet, maar de piek in kopers bleef in september uit. Het aanbod werd daardoor iets ruimer, terwijl de vraag nog steeds groot zou moeten zijn,” zegt Kouwen.

Tekenen van een overspannen markt

Dat de markt nog steeds erg krap is, wordt niet alleen gevoelsmatig waargenomen. Cijfers van de NVM tonen aan dat de Amsterdamse woningmarkt nog altijd overspannen is. De krapte-indicator staat op 2,5, wat betekent dat een koper gemiddeld slechts keuze heeft uit tweeënhalve woning. Een gezonde markt begint bij een waarde van 5 of hoger. Bovendien werd 80 procent van de woningen in het derde kwartaal boven de vraagprijs verkocht, met een gemiddeld verschil van 7,9 procent tussen de vraag- en verkoopprijs. Dit alles wijst op een nog steeds zeer competitieve markt.

Ook de huizenprijzen stegen aanzienlijk op jaarbasis. Kopers betaalden gemiddeld € 617.000,- voor een woning, een stijging van 16,6 procent vergeleken met dezelfde periode vorig jaar. De prijs per vierkante meter steeg met 10,5 procent. Ten opzichte van het tweede kwartaal van 2024 was de prijsstijging echter beperkt tot 0,9 procent, wat op een lichte stabilisatie lijkt te duiden.

Verwachting voor de toekomst

De vraag blijft dan ook: wat gaat de markt doen? Of er een kentering gaande is, durft Kouwen niet te zeggen. “Het kan twee kanten op. Of de rustige septembermaand is een voorteken van stabilisatie, of het was een uitzonderlijk dipje en de markt zal de komende maanden weer naar verwachting functioneren. De komende maanden zullen dat uitwijzen.”

Volgens Kouwen is de kans echter het grootst dat de prijzen op korte termijn verder zullen stijgen, mede door de verwachte daling van de hypotheekrente. “De vraag blijft groot. Als de rente daalt, kunnen kopers meer lenen, wat logischerwijs weer voor stijgende prijzen zorgt.”

Of er prijsstijgingen in het verschiet liggen die in de buurt komen van de jaar-op-jaarstijging in het afgelopen kwartaal, betwijfelt hij echter. “Er wordt nog zeer regelmatig overboden, maar niet meer zo extreem als eerst.” Vooral bij woningen boven de zes ton laten kopers zich minder snel meeslepen. “Kopers zijn kieskeuriger. We zien in de praktijk dat kopers wat afwachtend zijn of zich terugtrekken in de bedenktijd,” voegt Kouwen toe. Dat betekent dat verkopers hun woningen echt goed geprijsd in de markt moeten zetten.