Amsterdamse woningmarkt koelt af: kopers hebben meer keuze

De woningmarkt in Amsterdam wordt gunstiger voor mensen die een woning zoeken. De woningmarkt koelt verder af, met langere verkooptijden en dalende vraag- en verkoopprijzen tot gevolg. “Bewegingen die we eerder al zagen, worden dit kwartaal uitvergroot”, zegt Rick Bond, makelaar bij Hoekstra en Van Eck makelaars in Amsterdam West. 

Het afgelopen kwartaal werden er 2.050 woningen verkocht, 34 procent minder dan een kwartaal eerder. Die rustigere markt leidde tot dalende transactieprijzen. Kopers betaalden het afgelopen kwartaal gemiddeld € 562.000 voor een woning, 5,8 procent minder dan een kwartaal geleden. Dat is een behoorlijke daling, zeker in vergelijking met de landelijke daling van 2,7 procent op kwartaalbasis.

Die sterke daling is enerzijds te verklaren doordat er meer kleine woningen te koop worden gezet: per vierkante meter was de daling slechts 1,3 procent op kwartaalbasis. Toch ziet Bond in de praktijk ook dat kopers terughoudender worden. “Dat de woningmarkt in Amsterdam rustiger wordt, is al enkele kwartalen op rij zichtbaar, maar dit kwartaal neemt het tempo waarin het sentiment verandert wel toe. Steeds meer kopers beseffen dat overbieden niet meer de norm is. Waar een kwartaal eerder nog enkele uitschieters werden geregistreerd door kopers die al een aantal keer achter het net hadden gevist, komt dat steeds minder vaak voor.” Ook geopolitieke onzekerheid speelde het afgelopen kwartaal een rol. "De oorlog in het Midden-Oosten, stijgende olieprijzen, stijgende rentes: het brengt allemaal onzekerheden met zich mee. Combineer dat met het veel grotere aanbod door de uitpondgolf, en je hebt een cocktail die het sentiment drukt", aldus Bond.

Daardoor neemt het aanbod snel toe. Aan het einde van het kwartaal stonden er 2.318 woningen te koop, 24 procent meer dan een jaar geleden. De krapte-indicator van de NVM, die aangeeft hoeveel woningen er per actieve koper beschikbaar zijn, steeg van 2,2 vorig kwartaal naar 3,4 nu. Van een evenwichtige markt is pas sprake bij een waarde van ongeveer vijf, maar de richting is duidelijk: kopers hebben meer keuze. Woningen stonden gemiddeld 36 dagen te koop, vijf dagen langer dan een kwartaal eerder.

Verkopers stellen verwachtingen bij

De omslag in de markt heeft tot gevolg dat verkopers hun verwachtingen inmiddels regelmatig moeten bijstellen. "Sommige verkopers hebben gerekend op een bepaalde opbrengst, maar een goed bod is op dit moment niet zo vanzelfsprekend. Waar kopers vorig jaar een beetje geluk moesten hebben, is dat nu soms zelfs andersom." Als gevolg daarvan daalden ook de vraagprijzen het afgelopen kwartaal. De gemiddelde vraagprijs kwam uit op €654.000, een daling van 5,7 procent op kwartaalbasis en 4,8 procent op jaarbasis.

Gezondere markt

De markt beweegt dus een andere kant op dan we afgelopen jaren gewend waren. Maar of dat een slechte ontwikkeling is? Volgens Bond valt dat wel mee. "Kopers hebben meer keuze en vraag en aanbod bewegen meer naar elkaar toe. Dat op zichzelf is een gezondere situatie, want er is meer evenwicht op de markt. En we moeten het in perspectief zien: prijzen zijn nog steeds heel hoog, een woning in 36 dagen verkopen is nog steeds snel. We zijn in die zin ook wel een beetje verwend geraakt de afgelopen jaren, maar die situatie was uitzonderlijk."

Bovendien is het volgens Bond ook de vraag hoe lang de rust onder kopers aanhoudt. "De uitpondgolf duurt naar verwachting tot juli 2026, daarna lopen alle kortlopende contracten uiterlijk af. Dan zal er ook weer minder aanbod op de markt komen. Kopers zijn dan wellicht ook wat meer gewend aan de geopolitieke situatie, waardoor ze stappen durven te zetten en de vraag toeneemt."

Het structurele woningtekort verdwijnt bovendien niet. "Door het aanhoudende tekort verwacht ik dat de markt gedeeltelijk zal terugveren. Niet naar de gekte van voorheen, maar deze situatie verwacht ik ook maar tijdelijk”, aldus Bond.

Dit artikel is afkomstig uit de woningmarkt-rapportage van Vivantus nieuwbouw