Arjen Embrechts: 'Utrechtse woningmarkt zelden zo krap geweest'

Dit artikel is afkomstig uit de woningmarktrapportage van Vivantus Nieuwbouw. 

Extreem weinig aanbod en een steeds groter wordende vraag: dat is kort samengevat de situatie op de woningmarkt in Utrecht. Volgens Arjan Embrechts, directeur en makelaar bij Beumer Makelaars in Utrecht, is de markt zelden zo krap geweest als nu. 

De grootste factor die de druk op de Utrechtse woningmarkt opvoert is het gebrek aan aanbod. Aan het eind van het vierde kwartaal stonden er 313 woningen te koop, blijkt uit cijfers van de NVM. Dat is 56 procent minder woningen dan vorig jaar. Ten opzichte van het derde kwartaal van 2023 nam het aanbod met 32 procent af. Bij tussenwoningen - een populair en schaars woningtype - nam het aanbod zelfs met 69 procent af ten opzichte van Q4 2022. 

Tegelijkertijd loopt de vraag op, ziet Embrechts. “Utrecht is een populaire regio in het midden van het land. De vraag naar woningen in de stad is daardoor altijd hoger dan gemiddeld. Nu de marktomstandigheden verbeterd zijn en kopers door inflatiecorrectie meer te besteden hebben, zit de markt weer in de lift. Er komen met regelmaat weer 30 tot 40 kopers op een woning af. Woningen tussen de € 400.000,- en € 700.000,- zijn over het algemeen binnen een week verkocht, vaak voor meer dan de vraagprijs.” 

Het beeld dat Embrechts schetst is ook in de cijfers van de NVM terug te zien. Bij bijna 80 procent van de verkopen wordt weer overboden, met een gemiddeld vraag-verkoopprijsverschil van ruim 7 procent. De krapte-indicator staat op 0,9, wat betekent dat kopers op de Utrechtse markt keuze hebben uit minder dan één woning. Embrechts: “Ik heb de markt nog nooit zo krap gezien.” 

Als gevolg daarvan zijn kopers ook minder kritisch dan voorheen. Waar het energielabel vorige kwartalen een grote rol speelde, is de duurzaamheidseis bij veel kopers wat meer op de achtergrond gezakt. “Energiezuinige woningen zijn nog steeds populair, maar ook oudere woningen met enkele beglazing verkopen we makkelijk”, zegt Embrechts. Startersappartementen van circa € 200.000,- tot € 300.000,- lopen wat moeizamer. “Voorheen werden deze woningen veelal gekocht door beleggers, maar door de veranderende regelgeving is dat niet meer toegestaan. Alleenstaande starters kunnen een woning vaak niet financieren. Dat is in de meeste gevallen alleen nog met financiële hulp van ouders haalbaar.” 

Aanbod dat minder loopt 
Om de druk op de woningmarkt te verlichten, is er meer aanbod nodig, maar het afgelopen kwartaal werden er meer woningen verkocht dan er te koop werden gezet. In totaal kwamen er 935 woningen bij, tegenover ruim 1000 transacties. Die tendens zorgt er in de meeste gevallen voor dat de markt verder vastloopt. Is er geen aanbod om naartoe te verhuizen, dan wordt er ook minder te koop gezet. Daarom richt Embrechts zijn pijlen op de nieuwbouwmarkt. “Alleen met nieuw aanbod komt de doorstroming weer op gang. De hoge overbruggingsrente hakt er bij veel kopers nog wel in, maar door de grote vraag en stijgende prijzen durven meer mensen het aan om voor nieuwbouw te kiezen. Dat betekent dat er ook weer bestaand aanbod beschikbaar komt.” 

Toekomst 
Of de prijzen blijven stijgen? Ambrechts denkt van wel. “In de coronajaren zagen we regelmatig overbiedingen van 25 procent of meer. Ik dacht toen dat dat nooit meer zou gebeuren, maar onlangs verkochten we een woning met een vraagprijs van net onder de vier ton, die werd voor meer dan vijf ton verkocht. Dat is nu nog een uitzondering, maar het gebeurt wel weer. Zolang de vraag groter blijft dan het aanbod is de top pas bereikt als mensen het niet meer kunnen betalen.” 

Dit artikel is afkomstig uit de meest recente Woningmarktrapportage van Vivantus Nieuwbouw. Meer lezen over de woningmarkt of de cijfers over Utrecht bekijken? Lees of download de rapportage hieronder.