De druk op de woningmarkt verlichten? Bouw voor 55-plussers

De woningmarkt zit op slot en het woningtekort loopt op. Om de markt weer in beweging te krijgen, is meer bouwen niet genoeg, zegt Bouke Molenkamp, directeur van Vivantus Nieuwbouw en Verhuur. We moeten ook anders bouwen. Volgens hem ligt een belangrijk deel van de oplossing bij een groep die vaak over het hoofd wordt gezien: de 55-plussers. “Bouwen voor ouderen betekent bouwen voor doorstroming, en dat kan de hele woningmarkt gezonder maken.”

Nederland vergrijst in hoog tempo. Op dit moment telt ons land ruim 3,7 miljoen 65-plussers; in 2040 zijn dat er naar verwachting 4,8 miljoen. De behoefte aan woonruimte verandert daarmee de komende jaren ook: volgens berekeningen van het Rijk zijn in totaal 290.000 extra woningen nodig die geschikt zijn voor ouderen. Daarmee vormt deze groep niet alleen een groeiende, maar ook een financieel krachtige doelgroep op de woningmarkt.

Toch verhuizen ouderen steeds minder. Uit het Woononderzoek Nederland (WoON) blijkt dat in 2024 zo’n tien procent minder 65-plussers verhuisde dan drie jaar eerder. Het huidige aanbod sluit onvoldoende aan bij de levensfase van oudere kopers. “Kopers vinden niet wat ze zoeken,” zegt Molenkamp. “Met de politieke focus op betaalbaarheid wordt de kloof tussen vraag en aanbod steeds groter. De trend is klein, binnenstedelijk bouwen met beperkte buitenruimte. Die woningen zijn voor starters interessant, maar het sluit niet aan bij wat ouderen zoeken.”

Doorstroming op gang

Doorstroming van ouderen wordt echter breed gezien als een van de sleutels om de woningmarkt weer in beweging te krijgen. “Veel ouderen wonen in een (te) grote gezinswoning die op termijn niet meer geschikt voor hen is”, zegt Molenkamp. Gezinnen zijn juist naarstig op zoek naar dit type woning, maar dit soort woningen worden steeds minder gebouwd. De aanwas van projecten met grondgebonden gezinswoningen is de afgelopen tien jaar sterk afgenomen: in de eerste drie kwartalen van 2015 werden nog circa 800 van dit soort projecten aangemeld, in 2025 nog slechts 410. Daarentegen verdubbelde het aantal projecten met uitsluitend appartementen, van ongeveer 150 naar 325. Daardoor neemt het aanbod van gezinswoningen nauwelijks toe.

Molenkamp: “De woningmarkt blijft daardoor op slot zitten. Pas wanneer ouderen verhuizen, komen die gezinswoningen vrij voor andere woningzoekenden. Eén verhuizing bovenin de woon-hiërarchie kan soms wel zeven andere verhuizingen op gang brengen.” Uit onderzoek van ABF Research blijkt bovendien dat nieuwbouwwoningen die speciaal voor ouderen zijn ontwikkeld, gemiddeld veertig procent langere verhuisketens opleveren dan andere woningtypen. Doorstroming heeft daarmee een groter effect dan vaak wordt gedacht.

Verleiden tot verhuizen

Om de doorstroming op gang te brengen, moeten ouderen echter wel willen verhuizen. En dat blijkt een uitdaging. Velen wonen al tientallen jaren op dezelfde plek, met lage woonlasten en in een vertrouwde sociale omgeving. Zonder directe noodzaak is de prikkel om te verhuizen klein. Dat maakt hen een kritische doelgroep. “Een nieuwe woning moet niet alleen praktisch zijn, maar op alle fronten een verbetering bieden,” zegt Molenkamp. “Ouderen willen een toekomstbestendige woning: gelijkvloers, met slaap- en badkamer op één verdieping. Maar ze willen ook comfort en een beetje luxe. Als je een huis met lage lasten achterlaat, moet daar wel iets aantrekkelijks tegenover staan.”

Uit onderzoek van de NVM blijkt dat zeventig procent van de ouderen die naar een appartement verhuist, kiest voor een woning van minimaal tachtig vierkante meter. Bijna een derde wil zelfs meer dan honderd vierkante meter, vaak met twee of drie slaapkamers, voor hobby’s of logees. De locatie is minstens zo belangrijk. “Nabijheid van winkels, zorgvoorzieningen en sociale contacten weegt zwaar,” zegt Molenkamp. “Veel ouderen willen in hun eigen buurt blijven wonen, dicht bij voorzieningen en hun netwerk. Als nieuwbouwprojecten die verbinding niet bieden, wordt de drempel om te verhuizen te hoog. Dan kiezen mensen ervoor hun huidige woning aan te passen in plaats van de stap naar nieuwbouw te zetten.”

Kansen voor projectontwikkelaars

Voor projectontwikkelaars liggen hier volgens Molenkamp grote kansen. Ouderen beschikken vaak over voldoende financiële middelen dankzij overwaarde of afgeloste hypotheken en zijn bereid te investeren in kwaliteit. Uit het WoON 2024 blijkt dat veel paren van middelbare leeftijd of met uitwonende kinderen op zoek zijn naar een duurdere woning, vaak boven de € 590.000. “Dat biedt ruimte voor projecten met een hoger afwerkingsniveau die niet alleen financieel haalbaar zijn, maar ook maatschappelijk bijdragen aan een beter functionerende woningmarkt,” zegt Molenkamp.

Dat vraagt wel om duidelijke keuzes in ontwerp, programmering en locatie. “Ruime, gelijkvloerse appartementen met drie slaapkamers en een woonoppervlak van negentig vierkante meter of meer sluiten beter aan bij de wensen van ouderen,” zegt hij. “Omdat betaalbaarheid steeds vaker leidt tot kleinere woningtypes, wordt functionele kwaliteit belangrijker dan ooit. Slimme plattegronden, een berging op dezelfde verdieping, een lift en voorzieningen gericht op communityvorming maken het verschil. En locatie is cruciaal: niet aan de rand van de stad in een vinexwijk, maar juist in bestaande buurten waar voorzieningen al aanwezig zijn.”

Volgens Molenkamp is het daarvoor ook een bredere blik op woningbouw nodig. “We zijn jarenlang vooral gaan bouwen voor starters, maar dat aanbod is te eenzijdig. Als we ook bouwen voor ouderen, bouwen we in feite voor iedereen. Want elke verhuizing die dat op gang brengt, maakt de woningmarkt weer een stukje gezonder.”

Meer weten over ontwikkelingen op de woningmarkt? Lees de Vivantus Woningmarktrapportage.