De hypotheekmarkt: een recordjaar vol contrasten én kansen voor de vastgoedsector

De hypotheekmarkt liet in een jaar tijd een stevige groei zien. Met een recordaantal van ruim 563.000 aanvragen in 2025 is de dynamiek groter dan ooit, maar de cijfers verhullen een groeiende kloof tussen generaties. Terwijl veel gepensioneerden hun overwaarde verzilveren of inzetten voor de volgende stap, moeten starters financieel alles uit de kast halen om nog een voet tussen de deur te krijgen. Voor ontwikkelaars en beleggers liggen de kansen in 2026 vooral bij het faciliteren van doorstroming en het bieden van alternatieve financieringsvormen.

Het jaar 2025 gaat de boeken in als een recordjaar voor de hypotheekmarkt. Via het platform van HDN (Hypotheken Data Netwerk) werden 563.582 aanvragen verstuurd, een toename van 16,5% ten opzichte van 2024. Dit komt neer op bijna 80.000 extra aanvragen. Hoewel de niet-kopersmarkt procentueel de hardste groei doormaakte, wordt het totale volume nog altijd gedomineerd door de kopersmarkt, die met ruim 344.000 aanvragen goed is voor 61% van de markt.

Op provinciaal niveau zijn er duidelijke verschillen zichtbaar. Utrecht is inmiddels de duurste provincie van Nederland, met een gemiddelde woningwaarde van €595.000,-. Terwijl de prijzen in Amsterdam nagenoeg gelijk bleven (+0,3%), stegen prijzen in Utrecht (stad) met 3,5%. Landelijk vlakt de prijsstijging wel af; de gemiddelde stijging van 4,9% is een stuk lager dan de bijna 10% van een jaar eerder.

Risico’s en creatieve constructies voor starters

Voor de starter was de situatie in 2025 paradoxaal. Aan de ene kant kwam er meer aanbod beschikbaar doordat beleggers op grote schaal huurwoningen hebben verkocht. Daardoor vonden meer starters een woning. Aan de andere kant blijft het voor starters financieel een enorme uitdaging om deze woningen te bemachtigen. Slechts 1 op de 5 aangekochte woningen viel dit jaar in het segment onder de € 300.000. Om in deze markt toe te kunnen slaan, moeten starters gemiddeld € 45.000 aan eigen geld meebrengen.

Serhat Celik, hypotheekadviseur bij De Hypotheekshop, ziet dit dagelijks terug in de praktijk: "Starters nemen steeds meer eigen geld mee, waardoor een groter deel van het besteedbare inkomen en vermogen naar wonen gaat. Dat is een risico dat starters noodgedwongen nemen, en inmiddels ook al een geruime tijd gewend zijn te nemen."

De druk om in deze competitieve markt te slagen is echter zo groot, dat de risicobereidheid nog altijd toeneemt. "Ik zie ook dat kopers vaker bieden zonder voorbehoud van financiering om hun kansen te vergroten," zegt Celik. Hij benadrukt dat een extreem goede voorbereiding hierbij het enige vangnet is. "In deze markt is de voorbereiding 80% van het werk; je moet precies weten wat je kunt voordat je het bod doet." Banken spelen hierop in door dossiers met prioriteit op te pakken, waarbij doorlooptijden van één tot twee dagen de norm worden om binnen de wettelijke bedenktijd zekerheid te bieden.

Steeds meer starters worden daarnaast afhankelijk van familieleden voor de aankoop van een woning. Zo ziet hij de 'familiehypotheek' steeds vaker de revue passeren als alternatief voor de afgeschafte jubelton, waarbij starters geld lenen van ouders tegen een marktconforme rente. Door daarbij slim gebruik te maken van de ruimte om jaarlijks belastingvrij te schenken, kunnen kinderen toch nog kostenneutraal lenen. Celik legt uit: “Ouders mogen kinderen in 2026 € 6.908,- belastingvrij schenken, ongeveer €575,- per maand. Leen je een ton tegen een marktconforme rente, dan zijn de kosten daarvan zo’n € 500,- per maand.  Onderaan de streep kom je dan op 0 uit.” Ouders gaan daarbij meer betalen in box 3, maar voor veel starters is dit de enige mogelijkheid op een woning.

Starters wijken bovendien vaker uit naar woningen met een laag energielabel (E, F, G) om deze met hulp van familie en het energiebespaarbudget te verduurzamen en zo toch binnen hun budget te blijven.

Senioren zijn drijvende kracht achter de niet-kopersmarkt

De meest opvallende groeicijfers in 2025 komen niet van kopers, maar van de 'niet-kopersmarkt'. Het aantal hypotheekaanvragen van gepensioneerden steeg bijvoorbeeld met 31,4%. Deze kapitaalkrachtige groep blijft weliswaar in hun huidige woning wonen, maar verzilvert op grote schaal hun overwaarde. Gemiddeld onttrekken zij € 106.000,- aan hun woningvermogen door hun hypotheek te verhogen.

Dit geld blijft niet onbenut op een spaarrekening staan; het fungeert als smeerolie voor de rest van de markt. Een aanzienlijk deel van dit vrijgemaakte kapitaal vloeit bijvoorbeeld via de eerdergenoemde schenkingen of familiehypotheken direct terug naar de startermarkt, of wordt gebruikt voor de financiering van een tweede (vakantie)woning. Toch blijft dit kapitaal vaak 'vastzitten' in stenen, simpelweg omdat de prikkel om de huidige gezinswoning te verlaten ontbreekt bij een gebrek aan passende alternatieven.

Kansen voor de nieuwbouwsector

Voor ontwikkelaars ligt hier een sleutel voor 2026. Senioren zijn een interessante doelgroep en willen verhuizen, maar de mismatch in aanbod houdt hen tegen. Uit ervaring van makelaars van Vivantus blijkt dat deze doelgroep op zoek is naar een gelijkvloerse, hoogwaardig afgewerkte woning met minimaal twee tot drie slaapkamers. Deze wensen komen niet tot uiting in het huidige aanbod aan steeds kleiner wordende appartementen. "We zien terug in de hypotheekaanvragen dat deze doelgroep nu kiest voor een appartement in de bestaande bouw. Als we doelbewuster gaan bouwen voor senioren, dan zul je zien dat ze ook sneller hun huidige woning zullen verruilen voor een nieuwbouwwoning. Daarmee komt de doorstroming van de gehele sector op gang”, zegt Celik. Senioren zijn bovendien financieel gezien een interessante doelgroep. Celik: “De meeste senioren hebben een bijna of volledig afbetaalde woning. Die overwaarde kan worden gebruikt voor een overbruggingshypotheek, waardoor de dubbele lasten relatief laag zijn en vaak meegefinancierd kunnen worden uit de overwaarde.”  Ook voor andere doelgroepen heeft de nieuwbouwmarkt een sterke troef in handen: de financierbaarheid. In 2026 kunnen kopers voor een duurzame nieuwbouwwoning (A++ of hoger) tot € 25.000 meer lenen. De rentekortingen voor duurzaamheid kunnen wegens goede energielabels oplopen tot 0,25% per jaar.

Rentemarkt en toekomstperspectief

Waar renteschommelingen in eerdere jaren nog voor onrust zorgden, is de markt in 2025 in rustiger vaarwater gekomen. De hypotheekrente is het afgelopen jaar nagenoeg stabiel gebleven en kopers lijken inmiddels gewend aan het huidige renteniveau. Deze stabiliteit geeft consumenten het vertrouwen om weer langetermijnbeslissingen te nemen. De focus ligt niet langer op het 'wachten op een lagere rente', maar op de maandelijkse betaalbaarheid en de energiezuinigheid van de woning.

Ondanks een lichte opwaartse trend, blijft de meeneemhypotheek een cruciale factor om de maandlasten beheersbaar te houden. In 2025 maakten volgens HDN maar liefst 94.000 aanvragers gebruik van deze regeling, waarbij de rente van de meegenomen leningdelen gemiddeld 0,9% lager lag dan bij nieuwe leningen.

Het langetermijn sentiment blijft dan ook positief; het aanhoudende woningtekort en de trage vergunningstrajecten zorgen ervoor dat de prijzen naar verwachting stabiel blijven stijgen. Voor ontwikkelaars liggen er kansen om in het gat van wegvallende overheidssubsidies te springen met eigen financieringsconstructies, zoals Koopgarant-modellen of winstdelingsfondsen, om de vitale groep starters alsnog te bedienen.