De hypotheekmarkt in 2023: is er een omslagpunt bereikt? 

Dit artikel is afkomstig uit de woningmarktrapportage van Vivantus Nieuwbouw. 

Met een door HDN geregistreerde stijging van 8,9 procent in het aantal hypotheekaanvragen lijkt de hypotheekmarkt er opnieuw beter voor te staan. Tegelijkertijd daalt de hypotheekrente al weken op rij. Is er sprake van herstel op de hypotheekmarkt? Ronald Koolen, financieringsspecialist bij De Hypotheekshop, is optimistisch, maar volgens hem is van een kantelpunt op de hypotheekmarkt nog geen sprake. 

De cijfers 
In heel 2023 registreerde HDN 368.442 hypotheekaanvragen, een daling van 29,3 procent ten opzichte van 2022. De daling is toe te schrijven aan de eerste kwartalen van vorig jaar, zo stelt HDN. In het laatste kwartaal steeg het aantal aanvragen met 8,9 procent ten opzichte van vorig jaar. De gemiddelde woningwaarde daalde over het hele jaar met 4,8 procent ten opzichte van 2022, maar ook daar kwam het laatste kwartaal verandering in. De gemiddelde woningwaarde was in Q4 2023 €455.200, flink meer dan in het vierde kwartaal van 2022. Toen was de gemiddelde woningwaarde €432.800. 

De daling in het aantal aanvragen op jaarbasis doet vermoeden dat er veel minder woningen zijn verkocht, maar dat is niet het hele verhaal. De kopersmarkt was in 2023 goed voor 236.564 aanvragen, een afname van ‘slechts’ 7,9 procent ten opzichte van 2022. De niet-kopersmarkt was het afgelopen jaar goed voor 131.878 aanvragen, een daling van 50,1 procent. Een logische verklaring voor deze sterke daling is de gestegen rente aan het begin van het afgelopen jaar. In tijden van extreem lage rentes was het voor woningbezitters aantrekkelijk om de hypotheek over te sluiten, maar door hogere rentes is dat vaak niet meer interessant.  

Laten we de niet-kopersmarkt voor alleen het vierde kwartaal buiten beschouwing, dan steeg het aantal aanvragen procentueel gezien nog harder. Vanuit de kopersmarkt werden 15,5 procent meer aanvragen gedaan ten opzichte van Q4 2022. 

Omslagpunt of niet? 
Op het eerste gezicht lijken de bovenstaande cijfers te wijzen op een omslagpunt in de markt. Toch is dat beeld te ongenuanceerd, stelt Koolen. “Vergelijken we heel 2023 met heel 2022, dan krijg je een aardig accuraat beeld van de markt: in 2023 werden er flink minder hypotheekaanvragen gedaan dan in 2022. Vergelijken we alleen de laatste kwartalen met elkaar, dan geeft dat een vertekend beeld”, zegt Koolen. Halverwege 2022 bereikte de woningmarkt een piek. Het laatste kwartaal van 2022 sloeg het sentiment echter om en liep het aantal hypotheekaanvragen sterk terug. “Vergelijk je het laatste kwartaal van 2023 met het laatste kwartaal van 2022, dan lijkt dat relatief gezien een flinke stijging, maar in absolute zin zijn de aantallen nog steeds niet op het oude niveau.” 

Omslag op de markt door rentes 
Spreken we dan nog steeds van een dip in de markt? Nee, want beter gaat het zeker. Meer zoekers op de huizenmarkt en meer aanvragen in behandeling: de afgelopen maanden zag Koolen het sentiment bij kopers wel degelijk veranderen. “Het vertrouwen neemt weer wat toe en kopers zijn optimistischer”, zegt Koolen. De dalende rente levert hier een grote bijdrage aan. De vaste hypotheekrente is sinds eind oktober aan het dalen. De rente op een lening met een looptijd van 5 jaar met Nationale Hypotheekgarantie daalde het meest, met 0,7 punt. De scherpste hypotheektarieven op vijf, tien en twintig jaar vast met NHG staan inmiddels weer onder de 4 procent. Volgens De Hypotheekshop is het slechts een kwestie van tijd voordat ook dertig jaar vast met NHG die barrière doorbreekt. Koolen: “Een daling van de rente scheelt al snel enorm veel op maandbasis.” Ter illustratie: een rentedaling van een half procentpunt levert bij een hypotheekbedrag van 450.000 euro een bruto besparing van bijna 200 euro per maand op.  

Positieve ontwikkelingen 
Naast de dalende rente zijn er meer ontwikkelingen die de hypotheekmarkt een impuls kunnen geven. Zo zijn de lonen gestegen waardoor kopers meer kunnen lenen en is de NHG-grens verhoogd. Vanaf 2024 kan voor woningen tot € 435.000 een hypotheek met NHG-garantie worden aangevraagd. Kopers maken daar dankbaar gebruik van: in 2023 maakten kopers in 110.300 van de aanvragen gebruik van de NHG-regeling, een stijging van 36 procent ten opzichte van 2022. 

Duurzaamheid steeds belangrijker
Ook duurzaamheid wordt steeds belangrijker. Zo konden in 2023 energiebesparende maatregelen tegen gunstige voorwaarden worden meegefinancierd. In het afgelopen jaar werd in 14,1 procent van de hypotheekaanvragen gekozen voor het meefinancieren van energiebesparende maatregelen. In 2022 was dat 11,2 procent. Ook in de praktijk is de focus op duurzaamheid merkbaar. Koolen: “Het onderwerp energiebesparende maatregelen komt tegenwoordig in al onze adviesgesprekken terug. Kopers willen weten hoe ze hun woning kunnen aanpassen, zodat het energielabel omlaag kan. Al onze adviesprogramma’s en -rapporten zijn er inmiddels op ingesteld.”

Vanaf 2024 is de maximale hypotheek meer afhankelijk van het energielabel. De nieuwe regel komt bovenop de al bestaande regelingen om duurzaamheid te stimuleren. De nieuwe regel is met name voor de nieuwbouwmarkt een positieve ontwikkeling, zegt Koolen. “Bij een woning met energielabel A of B kun je tot €10.000 extra lenen, maar voor een woning met een energielabel A++++ kan het extra leenbedrag oplopen tot € 50.000.” Nieuwbouwwoningen worden daarmee voor een grotere groep kopers toegankelijk. De gemiddelde woningwaarde van energiezuinige woningen (label A of hoger) lag in 2023 op € 517.250,-, bijna € 72.000 hoger dan het marktgemiddelde. 

Het afgelopen jaar nam het aantal hypotheekaanvragen voor nieuwbouwwoningen juist af. In de categorie ‘Opstromer Nieuwbouw’ nam het aantal aanvragen af van 22.000 in 2022 naar 14.900 in 2023 (-32 procent). Of dat komt door de gemiddeld hogere prijzen valt te betwisten: volgens HDN is de terugloop in het aantal bouwvergunningen de voornaamste reden. Koolen ziet nog een tweede reden voor minder hypotheekaanvragen in het nieuwbouwsegment: de hoge overbruggingskosten. “De rente voor overbruggingskrediet lag op een bepaald moment op 6 procent. We zagen bij De Hypotheekshop de aanvragen voor overbruggingskrediet toen flink afnemen.” Inmiddels ligt de rente voor overbruggingskrediet rond de 5 procent. 

Starters 
Voor starters zijn de ontwikkelingen op de woningmarkt iets minder gunstig. Het afgelopen jaar kregen woningzoekenden met een kleiner budget vanwege de veranderende marktomstandigheden vaker voet aan de grond. De cijfers van HDN laten zien dat veruit de meeste hypotheekaanvragen werden gedaan door kopers in de categorie ‘Starter Stabiel’: (starters van +- 35 jaar die voor zekerheid kiezen). Zij deden 50.500 hypotheekaanvragen, 24 procent meer dan in 2022. Ook de Starter Jong deed het goed met 29.400 aanvragen (+11%), circa 3.000 meer dan het jaar daarvoor. “Nu de rentes lager worden, merken we opnieuw dat starters meer aan het zoeken zijn. Maar als de markt aantrekt zullen zij de meeste concurrentie ervaren.” 

Dit artikel is afkomstig uit de Woningmarktrapportage van Vivantus Nieuwbouw. Meer lezen over de huidige staat van de landelijke en regionale woningmarkten? Lees dan onze rapportage.