De landelijke nieuwbouwmarkt: herstel en uitdagingen

Dit artikel is afkomstig uit de woningmarktrapportage van Vivantus Nieuwbouw. 

De nieuwbouwmarkt trekt aan. Vooral aan de vraagkant zijn er veel positieve ontwikkelingen te zien: er is meer interesse en het aantal verkopen loopt op. Aan de aanbodkant zijn er echter nog wel wat hobbels te nemen. Bouke Molenkamp, directeur nieuwbouw van Vivantus en Edwin Brockhoff, directeur nieuwbouw van Brockhoff Makelaars, delen hun visie op de ontwikkelingen in de Nederlandse nieuwbouwmarkt.

Begin 2023 waren de omstandigheden voor de woningmarkt verre van ideaal. Het vertrouwen van kopers daalde en het aantal verkopen liep snel terug. De dip lijkt na iets meer dan een jaar voorbij. Molenkamp: “Halverwege 2023 zagen we de interesse in nieuwbouw weer toenemen. Inmiddels vertaalt de interesse zich ook weer in verkopen. Het goede sentiment is terug, kopers durven weer.” 

De cijfers van de NVM onderschrijven dat: in totaal zijn er circa 19.150 nieuwbouwwoningen verkocht in 2023. Iets minder dan een derde daarvan werd verkocht in het vierde kwartaal. 

Redenen voor verbeterde verkoopbaarheid

Er zijn diverse factoren van invloed op de verkoopbaarheid van nieuwbouw. De grootste factoren zijn de iets dalende rente, de toenemende schaarste in de bestaande bouwsector en de toenemende focus op duurzaamheid. De dalende rente en stijgende prijzen bij bestaande bouw zorgen voor meer vertrouwen in de markt. Daarnaast zijn de lonen gestegen en valt de inflatie mee. Bovendien wordt de afstand tussen de koopsommen bij bestaande bouw en nieuwbouw kleiner, waardoor nieuwbouw vaker een aantrekkelijke optie wordt.

Anderzijds zijn de recent in verkoop gekomen projecten beter afgestemd op de veranderende nieuwbouwmarkt, bijvoorbeeld door een lagere prijsstelling of een scherpere afstemming tussen prijs en product. Molenkamp: “Toen de bomen bij wijze van spreken tot aan de hemel groeiden, verkocht vrijwel ieder concept en project goed. Dat is nu niet meer het geval; projecten moeten kloppen. Starters kiezen bijvoorbeeld bewust voor een woning met twee of drie slaapkamers, waardoor appartementen met een ongunstige indeling op weinig interesse kunnen rekenen.Efficiënt meters ontwikkelen is dus het devies. Zijn prijs, product en locatie goed op elkaar afgestemd, dan zien we het aantal transacties omhoog schieten. Bij projecten die op een goede locatie liggen is zelfs een lange tijd bouwtijd overkomelijk.” 

De verbeterde verkoopbaarheid is zichtbaar over de hele breedte van de markt. “Als alles klopt, verkopen ook woningen in de hogere prijsklassen erg goed. In Amstelveen werd een project ontwikkeld met grondgebonden woningen tussen de € 750.000 en € 900.000. Dat blijkt nu bij de verkoop een groot succes”, zegt Molenkamp. 

Hoge overbruggingskosten 

Ondanks het positieve sentiment onder kopers is de nieuwbouwmarkt nog niet uit het slob. Hoewel aan de vraagkant de motor weer op gang komt, zijn hoge overbruggingskosten een groot struikelblok voor consumenten. De dubbele lasten lopen door hogere rentes en langere bouwtijden op, waardoor kopers honderden euro’s per maand extra moeten ophoesten. Molenkamp: “Als de rente daalt heeft dat een positief effect op de overbruggingskosten, maar lange bouwtijden en relatief hoge woningprijzen blijven bestaan. Ik ben daarom voorstander van het voorstel van de NVM om met marktpartijen samen te kijken hoe overbruggingskosten verlaagd kunnen worden”.

Een van de mogelijke oplossingen die daarin wordt geopperd is het uitstellen van de aflossingsverplichting van de nieuwe hypotheek totdat de woning is opgeleverd. Molenkamp: “Andere opties, zoals het verkorten van de bouwtijd, zijn in de praktijk vaak niet haalbaar. Wel zien we dat een garantie voor de start van de bouw onzekerheid bij consumenten wegneemt”. 

Aanbod blijft achter 
Ook aan de aanbodkant zijn er nog een hoop obstakels te overwinnen. De terugloop in aanbod is het grootste probleem. NVM makelaars zetten het afgelopen jaar 8.150 nieuwbouwwoningen te koop, 500 minder dan een jaar eerder. Veelgehoorde verklaringen voor de terugloop in aanbod zijn de hoge bouwkosten, trage vergunninguitgifte en de stikstofproblematiek. 

Toch loopt de nieuwbouwproductie volgens Brockhoff al eerder in de keten vast. “Een groot deel van het probleem ligt bij de politiek en bij gemeenten. De politiek laat de ene na de andere proefballon op, vaak met tegenstrijdige effecten. Die plannen zorgen voor onzekerheid, wat een afwachtende houding bij beleggers aanwakkert. Tegelijkertijd stellen gemeenten te hoge eisen aan projecten en rekenen ze te hoge grondprijzen, waardoor projecten niet rendabel zijn. Daardoor komen veel plannen niet van de grond. Men praat maar en praat maar. Maar woningzoekers zijn de dupe”, zegt Brockhoff.

Gemeenten stellen in het omgevingsplan bijvoorbeeld percentages aan voor specifieke woningbouwcategorieën. Zoals bij gemeenten in de provincie Zuid-Holland: om betaalbare koopwoningen te realiseren, moet ten minste twee derde van de nieuwbouwwoningen onder de € 350.000,- kosten. Nieuwbouwplannen die niet aan die eisen voldoen worden teruggestuurd naar de tekentafel of moeten in andere projecten worden gecompenseerd. Op die manier moeten er meer woningen beschikbaar komen voor starters en jonge gezinnen. Een nobel streven, maar verschillende experts uit de markt zetten hun vraagtekens bij de effectiviteit van dergelijke maatregelen. 

Brockhoff: “Strenge eisen vanuit de politiek en gemeentes in combinatie met een hoge grondprijs zorgen ervoor dat projecten niet doorgerekend kunnen worden. Bij projecten die wel doorgang vinden is het gevaar dat deze dusdanig uitgekleed zijn dat het niet meer past bij de vraag vanuit de markt. Woningen onder de € 200.000,- tot € 300.000,- zijn in de praktijk studio’s van 20 tot 30 m2. Voor wie bouw je die? Startende gezinnen worden dan opnieuw overgeslagen, en juist dat zijn de mensen die nu vaak buiten de boot vallen.”  

Meer vrijheid op de markt 
Een mogelijke oplossing voor het probleem? Minder regels, meer marktwerking, meent Brockhoff. “Projectontwikkelaars zijn daadkrachtig en ook beleggers willen graag. Maar tegenover het risico van investeren moet wel een redelijk rendement staan.” In de praktijk komt dat neer op het bijstellen van grondprijzen of het bouwen van rendabele - en dus duurdere - woningen. “Dat zorgt in de praktijk wellicht voor minder woningen in het goedkopere segment, maar komt de doorstroom op de woningmarkt wel ten goede.”

Ook andere experts zien heil in het bouwen van duurdere woningen. Volgens hoogleraar Peter Boelhouwer zorgen de huidige maatregelen er juist voor dat de markt stilvalt en kunnen rendabele woningen de doorstroom op gang brengen. Brockhoff legt uit: “Wie verhuist naar een duurdere nieuwbouwwoning laat een goedkopere woning in het bestaande segment achter. Dat zorgt uiteindelijk voor een meer ontspannen markt waarin alle doelgroepen een verhuisbeweging kunnen maken. In die keten komt dan ook die starterswoning vrij.” 

Toekomst
Hoe de woningmarkt zich de komende maanden zal ontwikkelen? Molenkamp is positief. “De behoefte aan woningen is groot en de betaalbaarheid van nieuwbouw neemt toe. Ook het tijdsaspect zit woningzoekenden in de huidige markt weer mee, omdat de prijsbodem achter ons lijkt te liggen.” Een struikelblok is de rente; als die stijgt, wordt de verkoop van nieuwbouw weer moeilijker. Die relatie is momenteel één-op-één.

Ook Brockhoff ziet potentie in de Nederlandse markt, maar er zijn volgens hem nog wat stappen te zetten. “Ik zie ontzettend veel slagkracht in de markt, maar we hebben een daadkrachtig kabinet nodig met verstand van zaken, die ambtenaren in alle lagen van bestuur weer enthousiast weet te krijgen voor de woonagenda. Nederland is een motor waar heel veel zand in is gegooid. Het duurt even voordat dat zand is weggeblazen. Maar als dat gebeurt, kan het woningtekort zeker worden opgelost.” 

Dit artikel is afkomstig uit de meest recente Woningmarktrapportage van Vivantus Nieuwbouw. Meer lezen over de woningmarkt of de cijfers over de nieuwbouwmarkt bekijken? Lees of download de rapportage hieronder.