De nieuwbouwmarkt verandert: dit zijn de trends

De nieuwbouwwoningmarkt verandert. Ondanks het aanhoudende woningtekort verandert de samenstelling van het aanbod, waardoor nieuwbouwprojecten steeds minder vanzelfsprekend aansluiten op de woonwensen van kopers. In die verschuiving zijn het afgelopen jaar duidelijke trends en ontwikkelingen zichtbaar geworden, die naar verwachting ook in 2026 richtinggevend blijven. Welke trends en ontwikkelingen zien we, en wat betekent dat voor de nieuwbouwmarkt?

Het afgelopen kwartaal kwam er meer aanbod op de markt, maar de diversiteit in aanbod nam sterk af, blijkt uit cijfers van de NVM. Van de circa 17.500 nieuwbouwwoningen die eind 2025 te koop stonden, bestond 64 procent uit appartementen. Drie jaar geleden was dat nog 44 procent, in 2020 33 procent. Eind 2016 stonden er nog 12.500 grondgebonden nieuwbouwwoningen te koop, eind 2025 waren dat er nog zo’n 6.300. Woningen die beschikbaar komen, worden daarnaast steeds kleiner. Drie jaar geleden was nog ongeveer de helft van alle appartementen die te koop kwamen groter dan 90m2, nu is dat nog slechts een derde. Het aantal appartementen met een woonoppervlakte onder 50m2 is daarentegen verdubbeld.

Totaalmarkt met twee deelmarkten

Dat vraag en aanbod verder uit elkaar liggen is niets nieuws, maar de gevolgen van deze ontwikkeling worden steeds duidelijker zichtbaar. Bouke Molenkamp, directeur bij Vivantus  Nieuwbouw en Verhuur, ziet de markt twee kanten uit bewegen. “Er zijn eigenlijk twee verschillende woningmarkten ontstaan die zich beide heel anders gedragen." Het merendeel van de kopers is op zoek naar een grondgebonden woning met tuin. Grondgebonden woningen vinden daardoor nog gretig aftrek, zowel op de nieuwbouwmarkt als op de bestaande bouwmarkt. Aan de andere kant zien we dat de appartementenmarkt stagneert. "Er is zoveel aanbod dat het moeilijker is om kopers te vinden.”

Dat de druk op een deel van de markt toeneemt en op het andere deel het tegenovergestelde zichtbaar is, is goed verklaarbaar. Volgens het onderzoek ‘Wonen langs de meetlat’ van De Rijksoverheid uit 2021 zou het nieuwbouwprogramma aansluiten op de markt als zo’n 70 procent van het aanbod bestaat uit eengezinswoningen en 30 procent  uit appartementen. Dat is in werkelijkheid dus andersom.

Meer concurrentie met bestaande bouw

De stagnatie op de nieuwbouwmarkt wordt versterkt door toegenomen concurrentie met de bestaande bouwmarkt. Er werden in heel 2025 185.000 woningen te koop gezet, een aantal dat voor het laatst werd overtroffen in 2008. Er is dus veel meer aanbod, en door de uitpondingsgolf die in 2024 begon zijn er met name veel appartementen op de markt bijgekomen. De bestaande bouwmarkt heeft voor kopers momenteel zowel op prijsniveau als op aanbod een streepje voor, ziet Molenkamp. “De toename in aanbod zorgt voor stagnerende prijzen, minder bezichtiging aanvragen en minder heftige overbiedingen.

Daardoor vinden mensen op de beastaande bouwmarkt wel waar ze naar op zoek zijn. Dat geldt zeker voor de appartementenmarkt. Veel kopers verkiezen dan een woning die direct beschikbaar is boven een woning waar ze nog maanden op moeten wachten.”

Stagnerende prijzen zorgen er bovendien voor dat de prijskloof tussen bestaande bouw en nieuwbouw groter wordt. De gemiddelde prijs van een bestaande woning was landelijk gezien € 502.000,-. De gemiddelde prijs van een nieuwbouwwoning was € 494.000. Dan lijkt een nieuwbouwwoning een goede deal, maar kopers krijgen door kleiner wordend aanbod op de nieuwbouwmarkt steeds minder meters voor hun geld. Molenkamp: “De gemiddelde vierkantemeterprijs van een nieuwbouwwoning is in korte tijd met ruim € 700 omhoog gegaan. Gemiddeld betalen kopers zo’n € 5.000 per vierkante meter. In Amsterdam gaat dat zelfs richting de € 10.000 per vierkante meter. Dat maakt de doorstroom naar appartementen op de nieuwbouwmarkt moeilijker, terwijl ze vaak wel van veel betere kwaliteit zijn. Het paradoxale is dat er wel heel veel vraag is naar drie- en vierkamerwoningen, maar die zijn vaak financieel niet haalbaar.”

Vraaggestuurd bouwen wordt belangrijker

Betaalbaarheid en woonwensen steeds meer op gespannen voet. Zo zijn de bouwkosten in de afgelopen vijf jaar met ruim 29 procent toegenomen. Door hogere stichtingskosten, kostbare duurzaamheidseisen en lange procedures lopen kosten verder op. En die moeten ergens worden terugverdiend. Molenkamp: “Vaak op minder vierkante meters. Dat is een onvermijdelijke ontwikkeling, maar we moeten ons er wel bewust van zijn dat kleiner bouwen de verkoopbaarheid onder druk zet. Minder vierkante meters moeten ergens door worden gecompenseerd”, aldus Molenkamp.

Om kopers toch te verleiden voor een nieuwbouwwoning te kiezen en de woningmarkt gezond te houden, neemt het belang van vraaggestuurd bouwen toe. Zo wordt indeling steeds belangrijker, zeker nu de interesse in appartementen niet in verhouding staat tot het aanbod. Molenkamp: “We zien dat kopers een tweede of derde slaapkamer willen, zelfs als dat betekent dat de kamers wat kleiner zijn. Kwalitatief goede buitenruimte en gedeelde voorzieningen zorgen er ook voor dat de verkoopbaarheid toeneemt.” Als voorbeeld noemt Molenkamp senioren, een doelgroep die verhuisbereid is en financiële middelen hebben, maar wel hoge eisen stellen aan hun nieuwe woning. “Ze hebben vaak een afbetaalde hypotheek en lage lasten. Verhuizen doen ze alleen als er echt iets tegenover staat: gelijkvloers wonen, comfort, een goede locatie, buitenruimte, en een prijs die klopt. Maar als dat allemaal samenkomt, zien we dat de animo onder hen heel groot is.”

Daarnaast moet de enorme behoefte aan grondgebonden woningen niet over het hoofd worden gezien. De hoge vierkantemeterprijzen en het steeds kleinere aanbod dwingen woningzoekenden hun blik te verruimen en hun woonwensen opnieuw te beoordelen. Een opvallende ontwikkeling is dat de afstand tot de grote stad daarbij niet langer op één staat. “Woonmilieu en woonbeleving wegen steeds zwaarder. Mensen kiezen ruimte om zich heen, een grotere tuin, en de mogelijkheid om dicht bij de natuur te wonen. Daarnaast speelt de directe omgeving een grotere rol: toegang tot speeltuinen, parken, bossen en vaarwater is voor veel mensen een belangrijk criterium. Als het totaalplaatje klopt, zijn mensen zelfs bereid om wat verder van de stad af te wonen.”

Gezondheid en duurzaamheid als uitgangspunt

Volgens Molenkamp sluit de hang naar wonen in het groene buitengebied aan op een bredere maatschappelijke trend die de komende jaren verder zal doorzetten: de behoefte aan ‘wellness wonen’. Mensen zijn zich steeds bewuster van gezondheid, leefstijl en hun directe omgeving. Ze letten op voeding, op milieu, en ook op waar en hoe ze wonen. Daarnaast hebben mensen het drukker dan ooit, waardoor de behoefte aan rust toeneemt.

Bij de keuze voor een nieuwbouwwoning draait het daarom steeds vaker om het geheel. “Kopers stellen vragen als: ‘Wat is de sfeer van de wijk, hoe groen is het, is er speelruimte, hoe is de luchtkwaliteit, wat zie ik als ik uit het raam kijk? Dat bepaalt of een woning aantrekkelijk is, en dat zijn precies de factoren die ontwikkelaars kunnen beïnvloeden. Gelukkig zien we steeds vaker dat de groenbehoefte en sociale duurzaamheid erkend wordt en wordt meegenomen in gebiedsvisies en projectplannen, ook bij binnenstedelijke ontwikkeling", zegt Molenkamp.

Belang van korte bouwtijd neemt toe

Naast woningtype, indeling en locatie is er nog iets waarmee kopers over de streep kunnen worden getrokken: tijd speelt opnieuw een belangrijkere rol. Nu de concurrentie met bestaande bouwmarkt toeneemt, zijn bijvoorbeeld overbruggingskosten voor veel kopers een obstakel, evenals onzekerheid over prijsontwikkeling van de huidige woning. Volgens de NVM neemt de tijd tussen start bouw en oplevering juist toe, vooral bij appartementen op complexe, binnenstedelijke locaties of bij woontorens met parkeergarage. De bouwtijd loopt dan vaak op tot 2 tot 3 jaar. “ Die twijfels zijn weg te nemen door de tijd tussen verkoop en oplevering zo kort mogelijk te houden. Met een kortere bouwtijd durven kopers veel sneller een stap te zetten”, aldus Molenkamp.

Toekomst in nieuwbouw

Kortom: het blijft een markt vol dynamiek en uitdagingen. Maar ondanks alle ontwikkelingen ziet Molenkamp het positief in voor de nieuwbouwmarkt. De markt blijft - ondanks extra aanbod - namelijk extreem krap en het woningtekort is groter dan ooit. Het is daarnaast aannemelijk dat de uitpondgolf halverwege 2026 zal afnemen, waardoor de krapte weer gaat toenemen. Nieuwbouw is daarbij een van de weinige oplossingen om problemen op de woningmarkt tegen te gaan. Gaan we meer richten op de vraag, dan zal de nieuwbouwmarkt steeds meer streepjes voor hebben.

Dit artikel staat in de woningmarktrapportage van Vivantus Nieuwbouw. Lees het hele rapport hier: