Hectiek op de woningmarkt in Utrecht neemt af
Lange tijd was de woningmarkt in Utrecht flink overspannen, maar daar lijkt nu langzaam verandering in te komen. De vraag blijft hoog en het aanbod nog altijd beperkt, maar er komen meer woningen op de markt en het aantal bezichtigingen per woning neemt af.
“De markt is grilliger. Sommige woningen trekken nog tientallen kijkers, voor andere woningen is weinig belangstelling. Dat was een half jaar geleden ondenkbaar,” zegt Arjan Embrechts, directeur en makelaar bij Beumer in Utrecht. Ook bij woningen die wel goed in de markt liggen, loopt het aantal bezichtigingen terug. Waar vorig jaar vaak rond de dertig kijkers kwamen voor een woning, is dat nu eerder de helft. Volgens Embrechts is dit tekenend voor wat er nu gebeurt: de enorme druk neemt over de hele breedte van de markt af.
De cijfers blijven achter op de praktijk
Een van de belangrijkste oorzaken is de toename van het aanbod. In het derde kwartaal van 2025 kwamen er volgens cijfers van de NVM 1.291 woningen op de markt in Utrecht, 14% meer dan een jaar eerder. Het aantal appartementen nam, mede dankzij de uitponding van huurwoningen, zelfs met 19% toe. Kopers hebben daardoor meer keuze en kunnen het zich veroorloven om kritischer te zijn.
Toch is die verandering nog niet in alle cijfers zichtbaar. De meeste statistieken laten nog altijd een gespannen markt zien. Volgens de meest recente gegevens van de NVM wordt in 90% van de gevallen boven de vraagprijs verkocht, met een gemiddeld verschil tussen vraag- en verkoopprijs van 13,2%. De gemiddelde verkoopprijs steeg naar € 566.000, een stijging van 4,8% vergeleken met een jaar geleden.
Volgens Embrechts is dit te verklaren doordat er twee groepen kopers op de markt zijn. “Kopers die al langer aan het zoeken zijn hebben het gevoel dat er veel druk is en dat ze moeten overbieden om kans te maken, maar de nieuwe lichting kopers van de laatste twee à drie maanden hebben die hectiek niet meegemaakt en zijn realistischer. Tegenwoordig kunnen kopers weer een bezichtiging plannen voor een woning die al een paar dagen op Funda staat, iets wat een half jaar geleden ondenkbaar was. Er zijn nu altijd enkele serieuze bieders, waardoor de prijzen stabiel blijven, maar de lijn wordt steeds dunner. Zodra de overbieders zijn ‘uitgekocht’, kan het beeld van de markt veranderen.”
Bij appartementen zijn de eerste tekenen daarvan al zichtbaar. “Bij appartementen is de terugval in belangstelling groter”, zegt Embrechts. “Dat zie je ook in de cijfers terug: de gemiddelde verkoopprijs is daar iets gedaald ten opzichte van het kwartaal ervoor. Zodra de markt afkoelt, is dit segment het eerste dat geraakt wordt, juist omdat er door uitponding zoveel van dit woningtype op de markt zijn.”
De markt blijft in beweging
Dat er minder kijkers zijn en woningen wat langer te koop staan, betekent overigens niet dat de markt tot stilstand komt. Integendeel: Utrecht blijft een van de populairste steden van Nederland, en de vraag naar woningen blijft groot. In het afgelopen kwartaal zijn er zelfs 25% meer woningen verkocht dan een jaar eerder, wat laat zien dat extra aanbod dat op de markt komt ook weer verkocht wordt. De krapte-indicator staat bovendien op 1,5, wat laat zien dat de markt nog altijd verre van ruim is.
Waar de markt naartoe beweegt, is dan ook lastig te voorspellen. Embrechts: “De markt is nu nog heel wisselvallig, dus het kan alle kanten op. Als het aanbod vanuit uitponding door beleggers opdroogt, kan de markt weer aantrekken. Maar eigenlijk verwacht ik dat niet. Ik verwacht stabilisatie. De verkooptijden zullen wat oplopen, biedingen worden realistischer. Dat zorgt voor meer rust en stabiliserende prijzen.”
Meer weten over ontwikkelingen op de woningmarkt? Lees de Vivantus Woningmarktrapportage.