Kansen en uitdagingen op de nieuwbouwmarkt

Dit artikel is afkomstig uit de woningmarktrapportage van Vivantus Nieuwbouw. 

De nieuwbouwmarkt heeft de wind weer in de zeilen. Door het toegenomen vertrouwen in de woningmarkt, gunstigere financieringsvoorwaarden en een toenemend tekort aan aanbod van bestaande woningen, is de vraag naar nieuwbouwwoningen sterk toegenomen. Ook een lange bouwtijd is weer overkomelijk, ziet Bouke Molenkamp, directeur Nieuwbouw van Vivantus. Aan de aanbodkant blijven er uitdagingen bestaan. De productie blijft achter, waardoor de krapte zal blijven toenemen; op lange termijn een zorgelijke ontwikkeling.

In het eerste kwartaal van 2024 werden er ruim 7.000 nieuwbouwwoningen verkocht, blijkt uit cijfers van de NVM. Dat is meer dan een verdubbeling ten opzichte van het eerste kwartaal van 2023. Ook voor langlopend aanbod zijn weer kopers te vinden; een teken dat de nieuwbouwmarkt weer op volle toeren meedraait. Molenkamp: “Een half jaar geleden waren woningen boven de vijf ton erg lastig te verkopen, maar sinds begin dit jaar verkopen we woningen over de hele breedte van de markt weer goed.” Alleen in het hogere segment, met woningen van een miljoen of meer, blijft de verkoop nog wat achter.  De stijgende vraag naar nieuwbouwwoningen is een direct gevolg van betere economische voorwaarden en toegenomen schaarste op de bestaande bouwmarkt. Zo kunnen consumenten meer lenen voor een energiezuinige woning, waardoor meer kopers een nieuwbouwwoning kunnen financieren. Molenkamp: “De interesse vanuit kopers in onze nieuwbouwprojecten is niet weggeweest, maar veel verkopen liepen stuk op financiering in combinatie met de lange bouwtijd van nieuwbouwprojecten. Sinds 1 januari hebben kopers meer financiële mogelijkheden omdat het maximale leenbedrag hoger is voor energiezuinige woningen. Daarnaast zijn kopers bereid langer te wachten nu de woningmarkt weer aantrekt.”

Versnelling bouw komt niet op gang

De verbeterde verkoopbaarheid van nieuwbouw is zeer positief. Naast dat langer te koop staande projecten nu verkocht worden, geeft het ook een beter perspectief voor projecten die al een tijdje in de pijplijn zitten of die nu opgestart worden. In het eerste kwartaal van dit jaar werden er ook meer nieuwbouwwoningen aangemeld dan een jaar eerder. De kanttekening die hierbij gemaakt moet worden is dat dit vooral om ‘oud aanbod’ gaat: aanbod uit eerder uitgestelde projecten die nieuw of opnieuw worden aangeboden. De zorg zit hem echter in het aanbod op de langere termijn. Dit aanbod blijft achter bij de grote behoefte die er is. Er werden in 2023 slechts 26.000 bouwvergunningen afgegeven, het laagste aantal sinds 2014. Ter vergelijking: in 2021 was het aantal afgegeven bouwvergunningen 46.000. “De signalen die wij ontvangen over traagheid en onnodige complexiteit in de besluitvorming om tot een nieuw project te komen is zorgelijk”, zegt Molenkamp. “Ondanks het besef dat bouwen nodig is om de schaarste te drukken, lijkt er eerder nog meer vertraging te ontstaan dan dat er een versnelling wordt gerealiseerd.”

Capaciteitstekort

Achterblijvende productie heeft verschillende oorzaken. De onzekerheid bij beleggers, strenge eisen vanuit de politiek en gemeenten en capaciteitsgebrek bij gemeenten zijn belangrijke oorzaken. Ook de primaire focus op betaalbaar wonen is een heikel punt, want veel projecten kunnen daardoor niet worden doorgerekend.

Recent werd de veel besproken huurwet aangenomen, die regelt dat woningen met een huurprijs tot € 1.123 niet langer onder de vrije sector vallen. Dat legt beleggers meer restricties op, maar zorgt wel voor meer handelingsperspectief omdat beleggers nu weten waar ze aan toe zijn en zij niet langer een afwachtende houding aannemen.

Volgens prognoses van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) worden er dit jaar slechts 68.000 woningen opgeleverd, 32.000 woningen minder dan gepland.  “Dat de productie zo achterblijft bij de ambities die er zijn, is echt problematisch”, waarschuwt Molenkamp. “Door het tekort aan capaciteit wordt alles wat nu vertraagt of wordt uitgesteld opgeschoven, maar van inlopen is dan geen sprake. Mogelijk wordt het probleem in de toekomst zelfs nog groter, want als er niet genoeg gebouwd kan worden, verdwijnt er mogelijk kennis en personeel naar andere sectoren. Uiteindelijk wordt het dan ook logistiek steeds moeilijker om door te pakken, waardoor de woningmarkt nog verder vastloopt.”

Eenzijdig aanbod houdt doorstroom tegen

Een ander gevaar schuilt in de te eenzijdige focus op betaalbaar wonen: “De enorme focus op betaalbaar wonen leidt tot een eenzijdig aanbod met voornamelijk woningen met kleine oppervlaktes en gestapelde bouw, ook in minder stedelijke gebieden. Dat is interessant voor starters en eenpersoonshuishoudens, maar gaat voorbij aan de grote behoefte aan eengezinswoningen in de periferie van de steden. Vraag en aanbod komen daardoor scheef te liggen.”

Cijfers van de NVM onderschrijven het beeld dat Molenkamp schetst: kopers van betaalbare woningen krijgen steeds minder woonruimte voor hun geld. Van de verkochte woningen onder de gestelde ‘betaalbaarheidsgrens’ van €390.000 was het afgelopen kwartaal de helft een appartement. In 2020 was dit ongeveer een op de drie. In de afgelopen vier jaar is ook het gemiddelde woonoppervlakte van woningen onder de betaalbaarheidsgrens afgenomen. Zowel appartementen als grondgebonden woningen zijn in vier jaar tijd gemiddeld 10 vierkante meter kleiner geworden. Een appartement is nu gemiddeld 65 m2, een grondgebonden woning 105 m2.

Doorstroom is de sleutel

Om doorstroom te stimuleren, is er volgens Molenkamp meer passend aanbod nodig, zowel in het lagere als hogere segment: “Willen we klein bouwen, dan moet de vraag leidend zijn. Plattegronden moeten kloppen: de meeste kopers willen minimaal twee slaapkamers, omdat een woning daarmee toekomstbestendiger is.”

Ook in het middensegment is aanbod nodig. Molenkamp: “We zien in de praktijk dat er grote behoefte is aan grondgebonden woningen tussen de vijf en achtenhalve ton. Veel gezinnen die nu in de grote steden wonen, kijken bewust naar grotere woningen vlak buiten de stad.” Voorbeelden van succesvolle ‘doorstroomprojecten’ zijn er genoeg. Vijverpark in Haarlem, De Krijgsman in Muiden, Beauve in Amstelveen, Kwadijkerpark in Purmerend, BOSS en LOOV in Almere: het zijn allemaal nieuwbouwprojecten die erg succesvol zijn en zorgen voor de nodige doorstroom. “Wanneer kopers naar een duurdere nieuwbouw woning verhuizen, dan wordt er vaak ook een goedkopere woning in het bestaande segment verkocht. Dat brengt een verhuisketen op gang, met aan het einde ook die starterswoning. Als we dat voor elkaar krijgen, zorgen we uiteindelijk voor een meer ontspannen woningmarkt”, aldus Molenkamp.