Kopers op Amsterdamse woningmarkt ondanks krapte kritischer dan voorheen

De Amsterdamse woningmarkt blijft extreem krap, maar kopers gedragen zich anders dan aan het begin van vorig jaar, ziet Savanna Tammer, KRMT makelaar bij Hoekstra en Van Eck in Amsterdam Noord. Woningzoekenden zijn kritischer, met oplopende verkooptijden en minder overbiedingen als gevolg. Is dit een voorteken voor meer stabilisatie?

Vanaf de zomer lijkt het structureel rustiger op de woningmarkt in Amsterdam. Normaal ‘herstelt’ de markt zich in september, na een doorgaans rustige zomerperiode. Dit jaar gebeurde dat echter niet. Volgens Tammer was de markt in het vierde kwartaal merkbaar ‘stroperiger’ dan in eerdere periodes. “Kopers laten zich niet meer gek maken. Het gaat echt wat minder snel”, zegt Tammer. Kopers zijn daarnaast kritischer geworden. “We zien vaker biedingen rond of net onder de vraagprijs, zeker bij woningen die niet volledig instapklaar zijn. We zien daarnaast ook vaker dat kopers zich terugtrekken vlak voor het tekenen van het voorlopige koopovereenkomst, of dat ze de financiering niet rond krijgen.”

Ook de meest recente cijfers van de NVM laten een lichte verandering zien. In het derde kwartaal werd 82 procent van de woningen nog boven de vraagprijs verkocht, in het vierde kwartaal 79 procent. Waar een woning aan het einde van het derde kwartaal van 2024 gemiddeld slechts 24 dagen te koop stond, is dat drie maanden later 50 dagen.

Vraag en aanbod uit balans

“Het probleem ligt denk ik deels bij het type woning dat op de markt komt”, zegt Tammer. “ Unieke objecten gaan als een tierelier, woningen tot zes ton ook. Maar objecten waar wat mee is, zoals een hoge erfpacht of woningen die niet helemaal instapklaar zijn, zijn minder geliefd.”

Ook past het aanbod niet altijd bij de vraag, merkt Tammer. Veel mensen zijn op zoek naar een gezinswoning, maar in Amsterdam worden voornamelijk appartementen aangeboden. Ter vergelijking: er werden afgelopen kwartaal ruim 3.500 appartementen te koop aangeboden, tegenover 259 tussenwoningen.

“Kopers zijn vaker op zoek naar rust en meer ruimte. Ik hoor bijvoorbeeld van kopers die naar Noord komen omdat ze hier meer waar voor hun geld krijgen, bijvoorbeeld een huis met een tuintje.” Gezinswoningen zijn in dit gedeelte van de hoofdstad dan ook erg gewild. “Als je een miljoen betaalt voor een appartement in het centrum, kun je net zo goed een eengezinswoning in Noord kopen”, zegt Tammer.

Op papier nog altijd overspannen markt

De gedragsverandering van kopers is enigszins opvallend. Op papier lijkt de markt in Amsterdam namelijk nog altijd sterk overspannen. Het woningaanbod in Amsterdam steeg met maar liefst 43 procent ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar, maar toch vertaalt dit grotere aanbod zich niet in een minder krappe markt. De krapte-indicator staat op 2,1, wat betekent dat kopers gemiddeld keuze hebben uit slechts twee woningen.

De gemiddelde transactieprijs per vierkante meter lag in het vierde kwartaal op € 8.414,-, ruim 8 procent meer dan een jaar eerder en 1 procent meer dan in het derde kwartaal. Het vraag-verkoopprijsverschil ligt daarnaast op 7,7 procent, wat laat zien dat er nog behoorlijk wat woningen zijn die flink boven de vraagprijs worden verkocht.

Wat de markt de komende maanden gaat doen, blijft dan ook onzeker. “Een daling van de prijzen lijkt niet waarschijnlijk, maar een grote prijsstijging ook niet. Ik verwacht dat de lijn van het derde en vierde kwartaal wordt doorgezet en de markt stabiliseert”, besluit Tammer. Een ding is zeker: Amsterdam blijft de meest populaire stad van Nederland met een enorme vraag naar woningen.

Benieuwd naar meer recente trends en ontwikkelingen? Lees de woningmarktrapportage hieronder.