Meer aanbod en meer keuze, maar Amsterdamse woningmarkt blijft krap

Het woningaanbod in Amsterdam is sinds tijden niet meer zo ruim geweest als nu. Vooral bij appartementen is de toename in aanbod aanzienlijk. Toch zorgt de stijging niet voor verlichting: de vraag blijft groot en overbieden is nog steeds de norm.

In het derde en vierde kwartaal van 2024 werd voorzichtig gesproken over een mogelijke kentering op de woningmarkt. De markt leek iets af te koelen en kopers waren terughoudender. Nu, een aantal maanden later, blijkt van echte ontspanning nog geen sprake. Het aanbod nam in de eerste maanden van 2025 behoorlijk toe, maar er zijn ook meer kopers op de markt die hun slag proberen te slaan, met name starters. Wel zijn kopers nog steeds wat kritischer dan een jaar geleden.

Uit cijfers van de NVM blijkt dat er in het eerste kwartaal van 2025 2.610 woningen te koop zijn gezet, 35% meer dan een jaar eerder. Het totale aanbod aan het eind van Q1 kwam uit op 2.022 woningen, een stijging van 58%. Bij appartementen ging het zelfs om 71% meer aanbod. De krapte-indicator voor Amsterdam staat op 3,0: nog steeds krap, maar ruimer dan in voorgaande kwartalen.

Verkoop door beleggers

Volgens makelaar/taxateur Remco Foget van Hoekstra en Van Eck Makelaars in Amsterdam komt de stijging vooral door uitponding van woningen van particuliere beleggers. “Met name kleine appartementen worden nu massaal verkocht. Door nieuwe regelgeving vallen die woningen niet meer in de vrije sector. Ze leveren als huurwoning onvoldoende op.”

Voor starters betekent dat iets meer keuze, merkt Foget. “We zien dat starters meer kans maken, en dat is heel positief.” Tegelijkertijd blijft de concurrentie groot en halen starters vaker alles uit de kast om een woning te bemachtigen. “Veel starters krijgen nog hulp van ouders — gemiddeld veertig tot vijfenveertig duizend euro. Dat geeft ruimte om te overbieden, en zo prijzen ze elkaar de markt uit.” In 77% van de gevallen werden appartementen boven de vraagprijs verkocht. Het gemiddelde verschil lag op 6,7%.

Ander biedgedrag door kopers

Toch is er nog wel een verschil te merken met vorig jaar. Volgens Foget zijn kopers nog steeds bereid om ver te gaan, maar wel iets selectiever. “Je ziet minder biedingen per woning. Maar er zit bijna altijd één serieuze bieder tussen die ver boven de vraagprijs biedt, en daar heb je er maar één van nodig. We merken daarnaast dat prijsstelling op dit moment heel belangrijk is. Wordt een woning een fractie boven de marktwaarde geprijsd, dan komt er niemand op af.”

Een uitzondering vormt de eengezinswoning. “Zetten we een eengezinswoning scherp in de markt, dan kan het zomaar zijn dat we in één dag vijftig bezichtigingsaanvragen krijgen. Voor dit type woning is er structureel te weinig aanbod.”

Prijsdaling geeft vertekend beeld

De toename van kleine woningen drukt de gemiddelde vraagprijs. Die daalde met 5,4% ten opzichte van het voorgaande kwartaal. Maar die daling is optisch, zegt Foget. “De prijs per vierkante meter stijgt juist, maar omdat er simpelweg meer kleine woningen worden aangeboden, daalt het gemiddelde.”

De gemiddelde transactieprijs in Amsterdam kwam dit kwartaal uit op € 572.000, 4,4% meer dan een jaar eerder en 4,2% minder dan Q4 2024. Of die daling doorzet? Waarschijnlijk niet.  Kijkend naar de komende maanden verwacht Foget geen fundamentele omslag. “Het aanbod groeit, maar het tekort is structureel. Gebeuren er geen gekke dingen in de wereld, dan blijft de druk op de markt voelbaar.”

Dit artikel is afkomstig uit de woningmarktrapportage van Vivantus Nieuwbouw.