Nieuw evenwicht op de woningmarkt in Utrecht: markt blijft extreem krap, maar huizenprijzen blijven stabiel
'Een beetje tegenstrijdig', zo omschrijft Arjan Embrechts, makelaar bij Beumer, de huidige staat van de woningmarkt in Utrecht. De huizenprijzen stabiliseren en de markt staat veel minder onder druk dan voorheen, maar het vinden van een huis blijft voor veel kopers een uitdaging.
Ondanks een lichte toename in aanbod worden woningen gemiddeld binnen 23 dagen verkocht, in negen van de tien gevallen ver boven de vraagprijs. Het gemiddelde vraag-verkoopprijsverschil is zo'n 13 procent. Tegelijkertijd stabiliseren de huizenprijzen al enkele kwartalen op rij. Kopers betaalden het afgelopen kwartaal gemiddeld € 559.000, 1,5 procent meer dan een jaar geleden en 1,2 procent minder dan eind 2025.
De ontwikkelingen op de Utrechtse woningmarkt lijken paradoxaal, maar de cijfers zijn goed te verklaren. "Kopers zijn zo gewend aan overbieden, dat ze dat incalculeren", zegt Embrechts. Met gemiddeld 1,7 beschikbare woningen per zoeker vissen kopers nog steeds regelmatig achter het net, wat overbieden in stand houdt. “De prijzen reageren daar alleen niet meer op. Kopers zitten aan het maximum van wat ze kunnen of willen betalen. Normaal gesproken leidt stevig overbieden tot stijgende prijzen. Verkopers die hun prijzen in de huidige markt verhogen, krijgen direct geen kijkers meer. Er is daardoor een gek soort evenwicht ontstaan, waarin overbieden normaal is, maar de prijzen al een jaar ongeveer hetzelfde blijven”, zegt Embrechts.
Waarom Utrecht Amsterdam niet volgt
De meest recente cijfers over Utrecht wijken behoorlijk af van het landelijke beeld. Met name in randstedelijke gebieden merken makelaars dat de markt rustiger wordt, met minder kijkers, minder biedingen en dalende prijzen. Hoe het komt dat de markt in Utrecht zo anders is, is moeilijk te verklaren. Meerdere factoren zouden daarop van invloed kunnen zijn, waaronder de centrale ligging van de stad. "We zien bijvoorbeeld best wat mensen die vanuit Amsterdam in Utrecht komen kijken. Dat zijn doorgaans doorstromers die in Amsterdam hebben verkocht en in Utrecht meer waar voor hun geld krijgen", zegt Embrechts. Daar komt bij dat Utrecht steeds vaker de keuze lijkt te zijn van expats die eerder automatisch voor Amsterdam kozen. “Voor hen is een half uur reizen geen bezwaar, en in Utrecht vind je nog net wat meer wooncomfort en ruimte dan in Amsterdam.” Of dat de doorslaggevende factor is valt moeilijk te zeggen, maar de vraag blijft er hoog door.
Voorlopig geen verandering in zicht
Structureel blijft de Utrechtse woningmarkt dus krap, en er is weinig dat daar op korte termijn verandering in brengt. “Doorstromers worden misschien wat voorzichtiger. Maar de vraag vanuit de onderkant van de markt zie ik niet zomaar minder worden, zeker niet in een stad als Utrecht waar veel jonge mensen en starters op afkomen”, zegt Embrechts. Ook geopolitieke onrust, zoals de ontwikkelingen in het Midden-Oosten, heeft vooralsnog weinig effect op het sentiment onder kopers. “Ik hoor kopers er eigenlijk niet over. Zolang er nog 10 tot 20 bezichtigingen zijn, lijkt er op de woningmarkt niet zoveel aan de hand.”
Dit artikel is afkomstig uit de woningmarkt-rapportage van Vivantus nieuwbouw