Nieuwbouw meer in trek, maar achterblijvende productie houdt groei tegen

Het onderstaande artikel is afkomstig uit de woningmarktrapportage van Vivantus Nieuwbouw. 

 

In het afgelopen kwartaal werden er opnieuw meer nieuwbouwwoningen verkocht. Stijgende inkomens, dalende rente en groeiende druk op de woningmarkt van bestaande woningen zijn slechts enkele factoren die de vraag naar nieuwbouwwoningen positief beïnvloeden. Bouke Molenkamp, directeur bij Vivantus Nieuwbouw en Verhuur, merkt op: “De interesse in nieuwbouw is het afgelopen kwartaal opnieuw enorm toegenomen. De grootste bottleneck voor de nieuwbouwmarkt is nu echter de achterblijvende productie.”

Voor wie een stap op de woningmarkt wil zetten, is nieuwbouw een steeds aantrekkelijker alternatief, blijkt uit de meest recente Funda-index. Van alle woningzoekers staat 70 procent open voor nieuwbouw. Nieuwbouwprojecten kregen afgelopen kwartaal gemiddeld 24 procent meer views op Funda dan een kwartaal eerder.

Deze toegenomen interesse in nieuwbouw vertaalt zich ook in daadwerkelijke verkopen. Het afgelopen kwartaal werden er 6.300 nieuwbouwwoningen verkocht. Een lichte terugval ten opzichte van het tweede kwartaal met 7.200 verkopen, maar deze is volledig verklaarbaar door de traditioneel rustige zomerperiode. In totaal zijn er in de eerste drie kwartalen van 2024 21.500 nieuwbouwwoningen verkocht, waarmee het totale aantal verkopen van zowel 2022 als 2023 zijn overtroffen. “Vooral in middelgrote en kleinere gemeenten groeit de interesse in nieuwbouw enorm,” zegt Molenkamp.

Nieuwbouw als aantrekkelijke optie

Dat nieuwbouwwoningen tegenwoordig makkelijker verkopen, heeft een aantal aanwijsbare redenen. Ten eerste spelen duurzaamheid en de lagere energie- en onderhoudskosten nog altijd een belangrijke rol. Daarnaast is de positie van de nieuwbouwmarkt ten opzichte van de bestaande bouw-markt de afgelopen maanden aanzienlijk verbeterd. In een gespannen markt, waarin bijna 80 procent van de woningzoekers verwacht te moeten overbieden, is nieuwbouw een ‘zekere’ keuze. “Nieuwbouw geeft kopers de mogelijkheid om zonder biedingsstrijd een stap te zetten,” zegt Molenkamp. “Daarbij spelen ook de gunstige economische omstandigheden mee. De inflatie en de krappe arbeidsmarkt hebben geleid tot loonstijgingen, waardoor nieuwbouw voor meer mensen een optie is.”

De stijgende prijzen in de bestaande bouw zorgen er bovendien voor dat kopers minder huiverig zijn voor een langere wachttijd tot oplevering. Van de Nederlandse woningzoekers die geïnteresseerd zijn in nieuwbouw heeft 43 procent geen bezwaar om langer te wachten, blijkt uit de Funda-index. Molenkamp: “Kopers die al een woning hebben, hebben in deze markt aanzienlijk meer zekerheid over de waardeontwikkeling van hun eigen woning. Dat was vorig jaar - tijdens de dip - voor veel kopers juist een reden om niet voor nieuwbouw te kiezen. We moeten wel blijven kijken naar manieren om de tijd tussen aankoop en oplevering te verkorten, om nieuwbouw voor een bredere groep bereikbaar te houden. Een oplossing zou kunnen zijn om tijdens de bouwperiode aflossingen op te schorten en de rente op overbruggingskredieten te beperken,” stelt Molenkamp.

Tekort aan aanbod en trage productie

Aan de aanbodkant is het perspectief wat minder rooskleurig. “Hoe meer de vraag stijgt, hoe pijnlijker duidelijk wordt dat de nieuwbouwproductie te langzaam op gang komt,” merkt Molenkamp op. “We zien dat er potentiële woningbouwlocaties door procesmatige inefficiëntie forse vertraging oplopen, juist op plekken waar de behoefte groot is. Consumenten die een nieuwbouwwoning willen kopen, worden beperkt door een gebrek aan keuze.”

De cijfers van de NVM maken dit duidelijk: aan het einde van het derde kwartaal stonden er ongeveer 14.500 nieuwbouwwoningen in aanbod, zo’n 2.600 minder dan vorig jaar. Landelijk ligt het aanbod nog hoger dan het dieptepunt in 2021, maar er zijn grote regionale verschillen. Positief is dat sinds begin 2024 de aanwas toeneemt: dit jaar zijn er bijna 23.200 nieuwbouwwoningen te koop gezet, met gemiddeld 7.800 woningen per kwartaal. Dit is echter nog lang niet genoeg om het woningtekort te verminderen.

Te weinig nieuw aanbod

Een aantal factoren staan de aanwas van nieuwbouw in de weg, waaronder langdurige vergunningsprocedures, bezwaarprocedures en het gebrek aan goede bouwlocaties. Capaciteitsgebrek bij gemeenten en bezwaarprocedures zorgen met regelmaat voor maanden tot jarenlange vertragingen. Molenkamp: “Het initiatief van de Raad van State om rechtszaken rondom grotere woningbouwprojecten met voorrang in behandeling te nemen, is een stap in de goede richting. Die aanpak moet er voor zorgen dat er medio 2025 duidelijkheid is voor 65.000 tot 75.000 nieuwe woningen verspreid door heel Nederland.”

Focus op betaalbaar wonen werkt vertragend

In twee recente brieven van minister Mona Keijzer worden snelheid en betaalbaarheid als speerpunten genoemd om het woningtekort aan te pakken. Molenkamp betwijfelt echter of snelheid en betaalbaarheid wel zo goed samen gaan. Projectontwikkelaars starten vaak pas met bouwen als de som financieel klopt. Molenkamp: “De sterke focus op goedkope woningen zorgt ervoor dat projecten vaak niet kunnen worden doorgerekend. Het totale aandeel ‘betaalbaar wonen’ komt in de plannen uit op zo’n twee derde van de nieuwbouwwoningen, waardoor veel projecten niet haalbaar zijn of voor een zeer beperkte doelgroep worden gebouwd.”

Daarmee stipt Molenkamp nog een probleem aan: het gebrek aan doorstroming. “We kijken vaak naar kwantiteit en betaalbaarheid, maar de vraag ‘Voor wie bouwen we?’ is misschien net zo belangrijk.” Molenkamp ziet dat deze laatste vraag in de praktijk bij prille planvorming vaak over het hoofd wordt gezien. “Binnenstedelijke projecten bestaan vaker uit kleinere woningen, omdat op een kleiner oppervlak meer eenheden nodig zijn om tot een rendabel resultaat te komen,” legt Molenkamp uit. “Dat betekent dat woningen maar voor een beperkte doelgroep aantrekkelijk zijn, namelijk starters.”

Doorstromers zijn echter de motor van de woningmarkt. Door gebrek aan aanbod en vertrouwen zijn de afgelopen jaren al veel doorstromers afgehaakt. Volgens de NVM is het aantal woningen dat beschikbaar is gekomen door doorstromers gedaald van 140.000 woningen naar 100.000 woningen per jaar.

Molenkamp: “Kijken we naar andere doelgroepen, dan zijn juist 55-plussers een hele interessante doelgroep om voor te bouwen. Uit onderzoek blijkt dat de verhuisbereidheid onder 55-plussers hoog is. Juist deze groep laat vaak grotere woningen met meerdere slaapkamers achter, wat kansen biedt voor jonge gezinnen om door te stromen.” Bovendien willen mensen tussen de 55 en 65 juist vaak kleiner wonen in plaats van groter. “Jongere doorstromers zoeken naar grotere woningen, bijvoorbeeld vanwege gezinsuitbreiding. Bij mensen van 55 jaar of ouder zijn de kinderen vaak het huis uit en is er minder ruimte nodig.”

Een kantekening daarbij is wel dat deze doelgroep kritisch is. “Ze verhuizen niet zomaar en een nieuwe woning moet de hogere maandlasten waard zijn. We zien in de praktijk dat royaal opgezette appartementen met oog voor kwaliteit en/of toekomstbestendige, gelijkvloerse woningen erg in trek zijn bij deze doelgroep. Voor een toekomstgerichte woningmarkt is het daarom cruciaal ten eerste procedureel echt versnellingsstappen te zetten en ten tweede om meer oog te hebben voor diversiteit in de programmering. Dit om te zorgen voor een betere aansluiting bij de vraag vanuit verschillende doelgroepen en daarmee de dynamiek te vergroten,” besluit Molenkamp.