Nieuwbouwmarkt bloeit op, maar blijft kampen met grote uitdagingen

De positieve tendens op de nieuwbouwmarkt zette het afgelopen kwartaal verder door. De interesse in nieuwbouwwoningen neemt over de hele breedte van de markt toe. Een duidelijk verschil met enkele maanden geleden, toen er met name meer nieuwbouwwoningen in het lagere en midden segment werden verkocht. Ook aan de aanbodkant is een stijgende lijn zichtbaar. Hét moment om door te pakken, meent Bouke Molenkamp, directeur Nieuwbouw en Verhuur bij Vivantus. Maar of dat ook haalbaar is?

Aan het begin van het jaar steeg de vraag naar nieuwbouwwoningen tot € 600.000,- behoorlijk, maar de vraag naar woningen in het hogere segment bleef daarop achter. De afgelopen paar maanden nam ook in dat segment de interesse toe. Volgens Molenkamp is die verandering in het hogere segment een indicatie dat het vertrouwen verder toeneemt. “Deze woningen zijn interessant voor een doelgroep die niet gedwongen is om te verhuizen, omdat ze vaak al een huis hebben. In onzekere tijden wacht deze groep vaak af. Dat zij nu toch die stap zetten, is een heel positief teken.”

Nieuwbouwwoningen worden daarnaast een stuk sneller verkocht. Volgens de NVM-cijfers wordt 55 procent van de nieuwbouwwoningen binnen drie maanden verkocht. Twee jaar geleden was dat nog slechts 26 procent. Molenkamp: “Dat verschil merken we in de praktijk ook. Komt er een nieuwbouwproject op de markt waarbij alles klopt, dan is er veel interesse en vaak ook een snelle verkoop.”

Optimisme bij projectontwikkelaars

Ook bij projectontwikkelaars is het optimisme terug. Projecten die zijn uitgesteld worden weer op de markt gezet. Het aantal woningen dat te koop kwam, steeg in 2024 naar gemiddeld 8.000 woningen per kwartaal. In het vierde kwartaal werden er 9.200 nieuwbouwwoningen te koop gezet. Dat is een forse stijging ten opzichte van 2023, toen gemiddeld 7.000 woningen per kwartaal werden verkocht. Deze toename is - net als bij bestaande bouw - overigens deels te verklaren doordat woningen die bestemd waren voor verhuur in de verkoop komen. Dit zijn voornamelijk appartementen.

Projectenontwikkelaars durven daarnaast vaker op risico te bouwen. Molenkamp: “Dat is ook voor kopers positief, omdat het kopers meer zekerheid geeft en het vertrouwen uitstraalt. Het hoeft niet altijd zo te zijn dat een project volledig afgebouwd is om kopers aan te trekken. Wat belangrijk is, is dat er een heldere tijdslijn wordt gecommuniceerd. Kopers willen weten wanneer ze hun nieuwe woning kunnen betrekken. Die voorspelbaarheid is cruciaal, zeker voor doorstromers die afhankelijk zijn van de verkoop van hun huidige woning en die een overbruggingskrediet moeten afsluiten.”

Voorspelbaarheid wordt steeds belangrijker. Op een markt waar kopers snel moeten beslissen en overbieden de norm is, is nieuwbouw een fijn alternatief, omdat er vanaf het begin duidelijkheid is over de prijs. Nu kopers op de bestaande markt iets meer tijd lijken te nemen, ‘profiteert’ de nieuwbouwmarkt iets minder van de gekte. Molenkamp: “Een heldere tijdlijn kan kopers dan nét dat extra zetje geven dat ze nodig hebben om voor nieuwbouw te kiezen.”

Het moment om door te pakken

Een goed moment om door te pakken, meent Molenkamp. Of dat in de praktijk ook mogelijk is, betwijfelt hij echter. Er zijn nog altijd structurele problemen die een rem zetten op de groei van het nieuwbouwaanbod. “Zoals we vorig kwartaal en het kwartaal daarvoor ook al benoemden: projectontwikkelaars willen wel, maar vergunningstrajecten zijn te traag en bezwaarprocedures zorgen voor langdurige vertragingen.”

Bovendien komen er nieuwe obstakels bij, zoals netcongestie. Door overbelasting van het elektriciteitsnetwerk kunnen in de toekomst niet alle nieuwbouwprojecten meer op het net worden aangesloten. Bouwambities lopen hierdoor gevaar, of lopen op zijn minst extra vertraging op. Molenkamp: “Zonder snellere processen blijft de productie achter. De afspraken die zijn gemaakt op de Woontop zijn een stap in de goede richting, maar ik betwijfel of de echt vertragende factoren worden omgebogen. Er is werk aan de winkel voor Mona Keijzer.”

Molenkamp doelt op de discrepantie tussen de productie-ambities (snelheid en aantallen) en de betaalbaarheidsambities. In veel plannen is er de eis dat minimaal tweederde van de woningen betaalbaar is. Daarnaast moet de productiesnelheid worden opgevoerd.

Betaalbare woningen bouwen komt, met name binnenstedelijk, neer op het bouwen van appartementen. De cijfers van de NVM laten zien dat 58 procent van de beschikbare nieuwbouwwoningen in 2024 uit appartementen bestond. In 2020 was dat nog slechts 33 procent. Binnenstedelijk bouwen is echter duur en procesmatig gecompliceerd. Molenkamp: “Met vaak maar 20 procent ‘commerciële’ woningen is de opbrengst beperkt, waardoor projecten bij het minste of geringste aan extra ambitie of marktfluctuaties onder water komen te staan. Dit zit het daadwerkelijk maken van meters in de weg.”

Daarnaast blijft een eenzijdige focus op ‘kleine’ woningen een obstakel voor de doorstroming op de woningmarkt. Molenkamp: “Hoge bouwkosten zorgen ervoor dat prijzen steeds verder worden opgerekt en de woningen in omvang kleiner, dus kopers krijgen minder vierkante meters voor hun geld. Dat legt extra druk op het product: om kopers geïnteresseerd te krijgen, moeten woningen echt aansluiten bij de vraag. Efficiënte indelingen, goede buitenruimtes en eventuele collectieve voorzieningen die de ruimte compenseren zijn essentieel. Zeker omdat de nieuwbouwmarkt met name een doorstromersmarkt is. Is een product niet optimaal, dan blijven kopers zitten waar ze zitten.”

Als voorbeeld noemt Molenkamp tweeverdieners, die wel binnenstedelijk willen wonen, maar dan wel twee parkeerplekken nodig hebben. Vaak een heikel punt, want parkeerruimte in grote steden is schaars. Zonder goed alternatief pakt deze groep niet door.

Een andere doelgroep met veel interesse in nieuwbouw zijn 55-plussers. Molenkamp: “Zij zijn zeer verhuisbereid, maar ook zeer kritisch en voelen een hoge drempel om te verhuizen. Zij zoeken vaak naar royaal opgezette appartementen of gelijkvloerse woningen, maar het huidige aanbod sluit daar niet altijd goed op aan. Hierdoor wordt een belangrijke doelgroep onvoldoende bediend, terwijl zij juist een kettingreactie op de markt kunnen veroorzaken door doorstroming. Voor makelaars ligt hier de taak om kopers zo goed mogelijk te begeleiden in het proces en de drempels die een dergelijke overstap met zich meebrengt zo laag mogelijk te houden.”

_____

Dit artikel is afkomstig uit de woningmarktrapportage van Vivantus Nieuwbouw. Automatisch op de hoogte blijven? Meld u aan voor de mailinglijst en ontvang de rapportage ieder kwartaal automatisch per mail.