Nieuwe kijk op woningbouw is nodig om tekort op te lossen

De woningmarkt lijkt te kalmeren. Huizen staan langer te koop en de prijsstijgingen vlakken af. Voor het eerst in jaren lijkt voor kopers de druk wat van de ketel. Maar die rust is bedrieglijk, waarschuwt Bouke Molenkamp, directeur nieuwbouw en verhuur bij Vivantus. "Als we niets veranderen aan het nieuwbouwbeleid, stapelen de problemen zich langzaam op, met uiteindelijk méér schaarste tot gevolg."

Volgens adviesbureau Capital Value liep het woningtekort in 2025 op tot circa 410.000 woningen. Er kwamen vorig jaar ruim 80.000 huishoudens bij, terwijl de woningvoorraad met slechts 70.000 woningen groeide. In het eerste kwartaal van 2026 werden circa 5.600 nieuwbouwwoningen verkocht, ongeveer twintig procent minder dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder. Tegelijkertijd staat het aanbod op het hoogste niveau sinds 2016: bijna 18.200 woningen te koop. De verklaring voor de tegenvallende verkoopcijfers ligt daarmee niet langer in een gebrek aan aanbod, maar in het type aanbod, de betaalbaarheid en de timing.

Molenkamp: "Wanneer we het hebben over het woningtekort, gaat het vaak over aantallen, niet over kwaliteit. Daarbij wordt vergeten dat elke gebouwde woning ook een koper nodig heeft. Een woning aankopen is een ingrijpende beslissing, en die factor wordt in het politieke debat te vaak vergeten. Bouwen we op dezelfde manier door, dan blijven ontwikkelaars met aanbod zitten, terwijl de woningnood verder oploopt."

Gezinnen willen ruimte, markt bouwt appartementen

De vraag naar nieuwe grondgebonden eengezinswoningen, woningen met een eigen voordeur en tuin, is tot 2040 onverminderd groot. Dat blijkt uit een analyse van de woningbehoefte in opdracht van de provincie Noord-Holland. Als aan de woonwensen van woningzoekenden wordt voldaan, moet 43 procent van de geplande nieuwbouw in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) uit dit type woningen bestaan. Naar schatting bestaat echter 80 procent van de geplande nieuwbouw in de Metropoolregio Amsterdam inmiddels uit appartementen.

De verhoudingen lopen dus in rap tempo scheef. "Binnen de stad Amsterdam is de vraag naar appartementen nog onverminderd goed, omdat dit woningtype past bij de levensfase van mensen die in de stad willen wonen", zegt Molenkamp. "Maar zodra er kinderen komen, zien we in de praktijk dat stellen op zoek gaan naar meer ruimte. Ze willen een grondgebonden woning, het liefst met tuin. Toch zien we ook in de randgemeenten steeds meer hoogbouw verschijnen."

Stapelende kosten maken projecten onhaalbaar

Hoogbouw is voor projectontwikkelaars echter vaak de enige manier om de rekening sluitend te krijgen. Gestegen bouwkosten, striktere duurzaamheidseisen, schaarste aan bouwlocaties en langdurige procedures maken nieuwbouw structureel duurder.  Die kostenstijgingen samen maken een project uiteindelijk onhaalbaar. Lange tijd konden prijsstijgingen nog worden gecompenseerd in verkoopprijzen, maar met de huidige situatie op de woningmarkt en de onrust in het Midden-Oosten gaat dat niet meer.” De enige uitweg is de hoogte in: meer woningen op hetzelfde stuk grond, kleinere woonoppervlaktes per woning. De zogeheten 40-40-20-regel, die voorschrijft dat veertig procent van nieuwbouw sociaal, veertig procent middelduur en twintig procent vrije sector moet zijn, versterkt die druk verder. "Doordat tachtig procent betaalbaar moet zijn, moet de overige twintig procent de gestegen kosten opvangen. Een toren levert nu eenmaal meer op per vierkante meter dan een rij grondgebonden woningen.”

 

Nieuwe complicaties

Er komen bovendien nieuwe obstakels bij die betaalbare woningbouw in de weg staan, zoals gestegen energiekosten door de oorlog in het Midden-Oosten en netcongestie. Woningbouwprojecten lopen vaker vertraging op omdat netaansluitingen niet op tijd gerealiseerd worden. Vanaf 1 oktober veranderen bovendien de voorrangsregels voor aansluiting op het stroomnet. Woningbouw concurreert dan mogelijk met de bouw van datacenters, overheidsgebouwen en andere voorzieningsgebouwen om schaarse netcapaciteit. De NVM waarschuwde al dat bouwers die niet weten wanneer een aansluiting gerealiseerd kan worden, een langere bouwtijd incalculeren. Is de onzekerheid te groot, dan besluiten zij niet te starten. De Vereniging van Nederlandse Gemeenten voorziet dat meer dan de helft van de woningbouwprojecten vertraging oploopt of helemaal niet doorgaat. Molenkamp: "Het is een risicoverhogend aspect dat direct doorwerkt in de kosten voor de koper, en uiteindelijk in de aankoop- of bouwbeslissing."

Bouwen wat gevraagd wordt

De huidige situatie vraagt om een andere aanpak, zowel van overheden als van ontwikkelaars. Niet bouwen wat politiek handig is, maar bouwen wat op een specifieke locatie daadwerkelijk gevraagd wordt. "Op inhoudelijk niveau lijkt er ogenschijnlijk consensus tussen ontwikkelaars en overheden. Niemand pleit voor excessen op de woningmarkt”, zegt Molenkamp. “Toch vertaalt dat zich niet in pragmatisch beleid. De 40-40-20-regel of een afgeleide hiervan blijft overal dominant, ondanks brede signalen vanuit de markt dat de stapeling van eisen de haalbaarheid van projecten structureel onder druk zet."

De kernvraag die volgens hem daarbij gesteld moet worden: werkt beleid dat de bouwproductie in de praktijk afremt? “Veertig procent van nul blijft nul. Een meer adaptieve programmering, die rekening houdt met locatie, haalbaarheid en marktdynamiek, zou aantoonbaar sneller tot realisatie leiden en daarmee ook tot meer betaalbare woningen in absolute aantallen. Dit staat nog los van de vraag of dit beleid leidt tot de dynamische en leefbare wijken die alle partijen gezamenlijk voor ogen hebben.”

Stadsmakers van de toekomst

Van ontwikkelaars vraagt de huidige markt een bredere kijk op het product en meer variatie in het aanbod. “Om woonwijken van de toekomst te creëren, zullen we goed moeten kijken naar woonwensen. De opgave verschuift daarmee van kwantitatieve productie naar kwalitatieve gebiedsontwikkeling: niet alleen meer woningen, maar woonmilieus die aansluiten op veranderende leefpatronen. Molenkamp: "Als meer mensen op een kleiner oppervlak wonen dan zij zouden willen, komt de leefbaarheid onder druk. We moeten gaan kijken hoe we huizen en wijken zo kunnen inrichten dat projectfinanciering haalbaar is en iedereen er prettig kan wonen. Dat begint bij behoefte. Neem thuiswerken. Mensen zijn de laatste jaren minder op kantoor, waardoor de behoefte aan extra ruimte thuis is toegenomen. Die behoefte moet ergens worden ingevuld, bijvoorbeeld door gedeelde ruimtes aan te bieden." Ook voorzieningen in de buurt, zoals parken, winkels en ontmoetingsplekken, worden daardoor belangrijker. “Wil je gezinnen aantrekken, dan moeten er alternatieven worden geboden voor de achtertuin. Denk aan voldoende groen voor de deur of een gezamenlijke binnentuin.”

Gemeenten en ontwikkelaars die daar nu op inspelen, hebben een voorsprong. “We zien dat op locaties waar overheden en projectontwikkelaars goed samenwerken, nieuwbouw behoorlijk snel van de grond kan komen. En als er dan ook nog gebouwd wordt naar behoefte, dan zijn daar zeker kopers te vinden”, aldus Molenkamp.

Dit artikel is afkomstig uit de woningmarkt-rapportage van Vivantus nieuwbouw