Recordaantal nieuwbouwwoningen te koop gezet, maar woningmarkt groeit scheef

De Nederlandse nieuwbouwmarkt kende in het eerste kwartaal van 2025 een vliegende start: ruim 7.100 woningen werden te koop gezet, het hoogste aantal in een eerste kwartaal sinds 2010. Goed nieuws, maar achter die groei zit een verschuiving die de woningmarkt meer en meer uit balans brengt. Appartementen worden in overvloed aangeboden, terwijl de markt voor grondgebonden woningen steeds minder goed bediend wordt.

Uit cijfers van de NVM blijkt dat 4.000 van de nieuwbouwwoningen die op de markt kwamen appartementen waren, goed voor 46 procent van het aanbod. Een jaar geleden was dat nog 35 procent.  Het aantal grondgebonden woningen bleef hangen op 3.100, vergelijkbaar met de crisisjaren rond 2013.

Vraag en aanbod verder uit elkaar

Bouke Molenkamp, directeur Nieuwbouw en Verhuur bij Vivantus, ziet vraag en aanbod verder uit elkaar lopen. “Kijken we puur naar aantallen, dan zijn de cijfers natuurlijk hartstikke positief.  Daarnaast is het sentiment onder kopers op de nieuwbouwmarkt heel goed. Maar de mismatch met woonwensen wordt steeds groter. Ongeveer twee op de drie woningen is nu appartement. Tien jaar geleden was dat precies andersom.  Dat is, gezien de vraag en de behoefte aan doorstroming, geen gezonde ontwikkeling.”

Volgens het onderzoek ‘Wonen langs de meetlat’ van de Rijksoverheid uit 2021 zou het nieuwbouwprogramma aansluiten op de markt als 70% bestaat uit eengezinswoningen en 30% uit appartementen. In werkelijkheid is die verhouding dus omgekeerd. Ook het aandeel binnenstedelijke nieuwbouw is volgens het onderzoek veel groter dan de vraag: slechts 30% van de kopers geeft voorkeur aan een stedelijke woonomgeving, terwijl in de huidige markt het overgrote deel binnenstedelijk wordt gebouwd. Die scheefgroei is terug te zien in verkoopcijfers van de NVM.. Van de tussenwoningen wordt 62 procent binnen drie maanden verkocht. Bij appartementen was dat het afgelopen kwartaal slechts 36 procent.

Beleid stuurt de vraag

Scheefgroei ontstaat doordat er vooral wordt gebouwd waarbij betaalbaarheidsdoelstellingen en beleid leidend zijn, in plaats van woonwensen. Daar komt bij dat veel projecten die oorspronkelijk bedoeld waren voor verhuur nu als koopappartementen  aangeboden worden.  Dit zijn over het algemeen kleine appartementen in binnensteden.

Om de woningmarkt gezond te krijgen en te houden, is het belangrijker om het aanbod af te stemmen op de vraag van kopers in plaats van alleen te focussen op kwantiteit.  Molenkamp: “Appartementen liggen goed in de markt, maar wel bij een beperkte groep woningzoekenden. Voornamelijk starters, en deels ‘gebrek-aan-beter-zoekers’.  Om appartementen betaalbaar te houden en tegelijkertijd aantrekkelijker te maken voor diverse doelgroepen, is het belangrijk om meer aandacht te besteden aan indeling.  Een tweede of derde slaapkamer, een buitenruimte, gedeelde voorzieningen.”

Kansen in markt voor grondgebonden woningen

Daarnaast moet de enorme behoefte  aan grondgebonden woningen niet over het hoofd worden gezien. “Jonge en toekomstige gezinnen, maar ook starters kiezen steeds vaker voor een grondgebonden woning in plaats van een binnenstedelijk appartement”, zegt Molenkamp. “We zien ook veel doorstromers vanuit binnenstedelijke appartementen die op zoek zijn naar grondgebonden woningen. We zagen het bij project Buitenveen in Aalsmeer: de belangstelling bij start verkoop was enorm. Het is juist deze markt die in veel beleidsstukken een ondergeschoven kind is, terwijl dit de doorstroom op gang kan brengen.”

Ook oudere kopers vormen een belangrijke doelgroep. “Zij tonen veel interesse in nieuwbouw, maar ondernemen pas actie als het aanbod aansluit op hun wensen,” zegt Molenkamp. “Ze hebben vaak een afbetaalde hypotheek en lage lasten. Verhuizen doen ze alleen als er echt iets tegenover staat: gelijkvloers wonen, comfort, een goede locatie, buitenruimte, en een prijs die klopt. Maar als dat allemaal samenkomt, is de animo groot.”

Snelheid

Naast het woningtype speelt ook tijd een belangrijke rol. Zowel bij projecten die doorgang hebben gevonden als bij planvorming voor de toekomst. Zo zijn overbruggingskosten voor veel kopers een obstakel die is weg te nemen door de tijd tussen verkoop en oplevering zo kort mogelijk te houden. Volgens de NVM neemt de tijd tussen start bouw en oplevering juist toe, vooral bij appartementen op complexe, binnenstedelijke locaties of bij woontorens met parkeergarage. De bouwtijd loopt dan vaak op tot 2 tot 3 jaar. Met een kortere bouwtijd durven kopers veel sneller een stap te zetten.

De tijd tussen planvorming en daadwerkelijke start bouw is daarnaast idealiter een stuk korter. Die tijd is nu zeven tot tien jaar. Molenkamp: “In die tijd kan er van alles veranderen: sentiment, (bouw)kosten, procedures. Er zijn genoeg projectlocaties beschikbaar die heel geschikt zijn voor woningbouw, maar waarbij plannen al jaren op de plank liggen. Denk aan Nieuw-Vennep en Lisserbroek in de gemeente Haarlemmermeer.” Volgens Molenkamp is snelheid in procedures daarom cruciaal. “De markt is nu heel goed. Het vertrouwen is er. Juist daarom moeten we nu meters maken. We hopen daarom ook echt dat de aanbevelingen van de adviesgroep STOER op korte termijn effect zullen hebben.”

 

Dit artikel is afkomstig uit de woningmarktrapportage van Vivantus Nieuwbouw.