Topdrukte op de woningmarkt in Amsterdam

Dit artikel is afkomstig uit de woningmarktrapportage van Vivantus Nieuwbouw. 

De woningmarkt in Amsterdam trekt al enkele maanden aan, maar sinds kort is er weer sprake van topdrukte. Volgens Camil Kouwen, kantoormanager en RM Makelaar bij Hoekstra en Van Eck in Amsterdam Centrum, zal het niet lang duren voordat de huizenprijzen de piek van 2022 overstijgen.

De kranten staan er vol mee: de huizenmarkt wordt landelijk gezien steeds krapper en in de huizenprijzen zit weer een stijgende lijn. Onze hoofdstad loopt in die trend voorop. Volgens het laatste jaaroverzicht van Funda is Amsterdam koploper onder woningzoekers; in geen andere stad werd zoveel gezocht naar woningen. Nu ook het vertrouwen van woningzoekenden is verbeterd en er meer kapers op de kust zijn, voelen kopers de noodzaak om weer alles uit de kast te halen om een woning te bemachtigen.

Gekkenhuis op de markt

“Een paar kwartalen geleden maakten kopers nog kans, maar inmiddels is het weer een gekkenhuis”, zegt Kouwen. “Bij populaire woningen hebben we zo’n vijftig tot zestig kijkers en rond de tien biedingen.” Zonder overbieden is het voor kopers haast niet meer te doen om een woning aan te kopen. “Hoeveel er wordt overboden hangt natuurlijk af van de staat van de woning en de prijsklasse, maar er wordt weer met regelmaat tien procent overboden. Onlangs hebben we drie woningen verkocht, een van acht ton, een van negenenhalve ton en een van een miljoen. Alle drie de woningen zijn verkocht voor meer dan een ton boven de vraagprijs. Zelfs een kluswoning waar alles aan moest gebeuren trok vijftig kijkers.”

Volgens de meest recente cijfers van de NVM werd in het eerste kwartaal bij 71 procent van de woningen overboden, met een gemiddeld vraag-verkoopprijs verschil van 4,9 procent. Bij appartementen, veruit de grootste categorie woningen in Amsterdam, is het gemiddelde vraag-verkoopprijsverschil 5,4 procent.

Opdrogend aanbod

De druk op de woningmarkt neemt verder toe omdat het aanbod snel opdroogt. “Er worden steeds minder woningen te koop gezet, ook omdat het aankopen zo lastig is”, zegt Kouwen. Die ontwikkeling is niet zichtbaar in de cijfers van de NVM. De markt leek in het eerste kwartaal juist ruimer te worden. Er werden 1.930 woningen te koop gezet, bijna 400 meer dan er werden verkocht. Aan het eind van het eerste kwartaal stonden er 1.399 te koop, vier procent meer dan aan het einde van 2023. Een mogelijke verklaring daarvoor is dat het in het eerste kwartaal van een jaar traditiegetrouw altijd minder hard gaat dan de rest van het jaar. Kouwen: “De cijfers van de NVM hebben daarnaast een bepaalde vertraging. Als makelaar hebben we eerder inzicht in wat er in de markt gebeurt, en wij zien echt een heel ander beeld: het aanbod droogt enorm snel op.”

Recordprijs weer in zicht

Volgens Kouwen stevent de hoofdstad af op de hoogste huizenprijzen ooit. In het eerste kwartaal van 2024 betaalden kopers gemiddeld € 552.000,- voor een woning. Dat is een stijging van 1,9 procent, maar in absolute zin is dat € 10.000,- meer dan in het laatste kwartaal van 2023. In vergelijking met een jaar eerder steeg de gemiddelde transactieprijs met 9,5 procent, een verschil van bijna € 50.000,- met nu. De door de NVM gemeten gemiddelde transactieprijs scheelt nog € 60.000 met de absolute piek in 2022, maar volgens Kouwen komen de prijzen daar in de praktijk alweer bij in de buurt. “Voor woningen die we nieuw in de verkoop krijgen, kijk ik altijd naar de waardeontwikkeling in de afgelopen jaren. Bij heel veel woningen ligt de prijs nu al boven de marktwaarde van Q2 2022.”

Schaarste wordt groter

Met toenemende prijzen wordt Amsterdam voor steeds minder mensen bereikbaar. De structurele vraag van kopers heeft ervoor gezorgd dat Amsterdam veruit de duurste stad in Nederland is om te kopen. Uit het rapport ‘Wonen in Amsterdam 2023 - Factsheet Woningmarkt’ van de Gemeente Amsterdam blijkt dat maar liefst 94 procent van het koopaanbod in Amsterdam een WOZ-waarde heeft van meer dan € 326.000, wat qua betaalbaarheid alleen passend is voor mensen met een hoog inkomen. Kopen is in bijna heel Amsterdam vrijwel alleen nog mogelijk voor huishoudens met een (zeer) hoog inkomen of met eigen vermogen, bijvoorbeeld uit de verkoop van een andere woning. Mensen met een kleiner budget kiezen vaker voor andere gebieden in de Randstad, zoals Almere, Utrecht, Zaandam en Hilversum.

Of daar verandering in komt? Die kans acht Kouwen klein. “De transacties nemen toe, het aanbod droogt op en mensen gaan nog gekker doen”, voorspelt Kouwen.