Tijdelijke verruiming op Amsterdamse woningmarkt

De woningmarkt in Amsterdam is in beweging. Door een verkoopgolf van voormalige huurwoningen is het aanbod flink toegenomen en vinden meer mensen een nieuwe woning. Toch is de markt volgens Rick Bond, makelaar bij Hoekstra en Van Eck Makelaars in Amsterdam-West, nog verre van in balans. De markt blijft krap en de toename is slechts tijdelijk, waarschuwt hij.

In het tweede kwartaal van 2025 werden 3.968 woningen te koop gezet, blijkt uit cijfers van de NVM. Dat is 22% meer dan een jaar eerder en zelfs 52% meer dan in het eerste kwartaal. Ook het aantal transacties neemt toe. In het tweede kwartaal wisselden 2.703 woningen van eigenaar, 16 procent meer dan een jaar geleden en 27 procent meer dan het kwartaal ervoor.

De toename in aanbod heeft een merkbaar effect op de doorlooptijd. Gemiddeld duurt het 36 dagen voor een woning verkocht is, 6 dagen langer dan een kwartaal eerder.  Bij appartementen is de gemiddelde doorlooptijd 34 dagen, 10 dagen langer dan aan het begin van dit jaar. Bond: “We merken echt dat het langer duurt om een woning te verkopen. De markt is daarnaast minder voorspelbaar. Soms krijgen we drie bezichtigingsaanvragen, soms acht, met uitschieters naar dertig bezichtigingen. Het is ook niet meer vanzelfsprekend dat er meerdere biedingen worden gedaan.”

Ontoegankelijke markt

De cijfers van de NVM geven positieve signalen, maar van een gezonder wordende woningmarkt kunnen we volgens Bond nog niet spreken. “De markt is in beweging, maar we moeten dat niet verwarren met herstel of balans. Er is nog steeds enorme krapte. Het aantal woningen dat per koper beschikbaar is, is gestegen van gemiddeld 2,6 naar ruim 3. Dat lijkt veel, maar dat valt in de praktijk tegen. Er zijn kopers die pas na 8 bezichtigingen een woning vinden die aan hun wensen voldoet. Dat huis is dan vaak net een huis waar ook anderen enthousiast over zijn, waardoor kopers nog steeds vaak naast de aankoop grijpen.”

Dat het voor kopers moeilijk blijft om de juiste woning te vinden, komt onder andere door de samenstelling van het aanbod. Veel woningen die op de markt komen zijn klein, terwijl de gemiddelde verkoopprijs op € 607.000 ligt. De vierkante meterprijs bedraagt ruim
€ 8.500. Dat maakt het voor mensen met een kleiner budget lastig om te concurreren.

Ook de hoge erfpacht vormt voor veel kopers een obstakel, zeker nu veel erfpachtcanons aflopen en niet iedere woningeigenaar is overgestapt op eeuwigdurende erfpacht. Bond: “Voor elke duizend euro erfpacht per jaar kun je twintig tot vijfentwintigduizend euro minder lenen. Kopers zijn zich hier vaak totaal niet van bewust. Dat maakt het moeilijker om een geschikte woning te vinden.”

Tijdelijke toename

Een structurele oplossing voor de nog altijd krappe woningmarkt lijkt voorlopig niet in zicht. De recente stijging van het aanbod is vooral het gevolg van de uitponding van voormalige huurwoningen, waarbij beleggers hun bezit van de hand doen. “Beleggers verkopen hun bezit, vaak in grotere aantallen tegelijk. Dat zorgt nu voor extra aanbod, maar dat effect is tijdelijk. Alle tijdelijke huurcontracten lopen uiterlijk medio 2026 af, daarna is de uitpondingsgolf voorbij. Er worden niet genoeg nieuwe woningen gebouwd om dit op te vangen. Mijn verwachting is dat het aanbod daarna weer terugloopt en de markt weer krapper wordt. De verruiming die we nu zien zal niet zorgen voor structurele verandering.”

Dit artikel is afkomstig uit de woningmarktrapportage van Vivantus Nieuwbouw.