Vertrouwen in de nieuwbouwmarkt hersteld

Het vertrouwen in de nieuwbouwmarkt is terug. Dit herstel is te danken aan diverse factoren zoals schaarste en stijgende prijzen in de bestaande bouw, zegt Bouke Molenkamp, directeur Vivantus Nieuwbouw en Verhuur.

Het aantal verkochte nieuwbouwwoningen in het tweede kwartaal van 2024 steeg naar ruim 7.300, maar liefst 70% meer dan een jaar eerder. In totaal werden er in de eerste helft van 2024 14.700 nieuwbouwwoningen verkocht, ruim 7.000 meer dan in 2023.

Hoe dat komt? Allereerst spelen de schaarste en stijgende prijzen in de bestaande bouw een grote rol. De gemiddelde transactieprijs van een bestaande woning steeg in een kwartaal tijd met € 35.000,- naar € 468.000,-. Een behoorlijk contrast met de nieuwbouwmarkt, waar prijzen al ruim anderhalf jaar zo goed als stabiel zijn. Kopers betaalden dit kwartaal gemiddeld € 475.000,- voor een nieuwbouwwoning. Een verklaring voor de stabiele prijzen van nieuwbouw is onder andere te vinden in de grote focus op betaalbaarheid, waardoor er meer aanbod in de lagere prijsklassen valt. Projectontwikkelaars zijn daarnaast nog wat terughoudend in hun prijsstelling, omdat duurdere woningen vorig jaar minder goed verkochten.

Molenkamp: “De stap naar een nieuwbouwwoning wordt voor doorstromers kleiner nu bestaande woningen weer tegen een goede prijs kunnen worden verkocht. Het prijsverschil tussen bestaande bouw en nieuwbouw wordt steeds kleiner, terwijl nieuwbouw wel tal van voordelen biedt, zoals energiezuinigheid, moderne voorzieningen en minder onderhoudskosten. Bovendien hebben nieuwbouwwoningen vaak een betere waardeontwikkeling op de lange termijn, vanwege hun duurzaamheid en moderne bouwnormen. We zien dat consumenten nieuwbouw daardoor weer als een goede investering zien.”

Als gevolg daarvan is een lange bouwtijd - eerder een flink heikel punt - voor minder kopers een drempel.

Een tweede factor is de verbetering van de financieringsvoorwaarden. Veel verkopen liepen stuk op financiering in combinatie met de lange bouwtijd van nieuwbouwprojecten. Sinds 1 januari hebben kopers meer financiële mogelijkheden omdat het maximale leenbedrag hoger is voor energiezuinige woningen. Ook deze maatregel heeft bijgedragen aan de toegenomen vraag naar nieuwbouwwoningen. 

Vertrouwen aan de aanbodkant

De verbeterde verkoopbaarheid van nieuwbouw heeft een positief effect op de aanbodkant. Zo is er een aanzienlijke toename zichtbaar in het aantal projecten dat op de markt komt. In het tweede kwartaal van 2024 kwamen er via NVM-makelaars 9.700 nieuwbouwwoningen op de markt, het hoogste aantal sinds het vierde kwartaal van 2020. Ook wat betreft het aantal intrekkingen is een keerpunt bereikt. Voor het eerst in bijna twee jaar zijn minder dan 1.000 woningen ingetrokken. Ter vergelijking: in het derde kwartaal van 2023 waren dat er twee keer zoveel. Dit geeft aan dat ontwikkelaars weer vertrouwen hebben in de markt en bereid zijn om langlopende ontwikkelingen op de markt te brengen. Molenkamp: “Vorig jaar stonden businessmodellen voor ontwikkelingen onder druk. Het sentiment is nu een stuk positiever,  waardoor er meer gas gegeven wordt richting realisatie.”

Uitdagingen en zorgen

Zorgen blijven ook bestaan. Een van de grootste zorgen van dit moment is het beperkte aantal projecten dat in de pijplijn zit. Molenkamp wijst op de vertragingen en complexiteit in de besluitvorming als belangrijke obstakels: “De signalen die wij ontvangen over traagheid en onnodige complexiteit in de besluitvorming om tot een nieuw project te komen zijn zorgwekkend. Ondanks het besef dat bouwen nodig is om de schaarste te drukken, lijkt er eerder nog meer vertraging te ontstaan dan dat er een versnelling wordt gerealiseerd.” Samenwerking tussen beleidsmakers, ontwikkelaars en andere stakeholders is cruciaal. Dit omvat het versoepelen van regelgeving, het versnellen van vergunningstrajecten en het creëren van meer bouwlocaties. Toch is er volgens ING Research een klein lichtpuntje aan het einde van de tunnel. Dit jaar daalt het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen nog, naar 65.000, maar er wordt voor 2025 een stijging verwacht naar 70.000 woningen. De woningbouw wordt volgens ING Research onder andere positief beïnvloed door stijgende prijzen in bestaande bouw. De afgelopen kwartalen kregen veel projectontwikkelaars hun projecten niet doorgerekend. Als prijzen stijgen, komen projecten weer vaker uit.

Mismatch tussen vraag en aanbod

Een andere zorg is de mismatch tussen vraag en aanbod. Molenkamp: “We zien in de praktijk dat de enorme focus op betaalbaar wonen leidt tot een eenzijdig aanbod. Het gros van de projecten dat in verkoop komt, bestaat uit woningen met kleine oppervlaktes en gestapelde bouw. In de praktijk merken we juist dat er ook een grote behoefte is aan grondgebonden woningen tussen de vijf en achtenhalve ton. Als we klein willen, cq moeten bouwen, dan moet de vraag leidend zijn. “Plattegronden moeten kloppen: de meeste kopers, ook die van de kleinere appartementen, willen minimaal twee slaapkamers, omdat een woning daarmee toekomstbestendiger is.”

Aan de vraagkant blijven overbruggingskosten een heikel punt. Kopers van een nieuwbouwwoning worden tijdens de bouwperiode geconfronteerd cqmet overbruggingskosten, een kostenpost die kan oplopen tot in de tienduizenden euro’s. Hierdoor besluit een aanzienlijk aantal geïnteresseerden af te zien van het kopen van een nieuwbouwwoning. Molenkamp: “Het verkennende rapport van de NVM - Tussen aankoop en oplevering - is daarom een zeer positieve ontwikkeling te noemen. De eenvoudigste oplossing zou zijn als de banken geen onderscheid zouden maken in het hypotheekrentepercentage en die voor de overbrugging.”

Dit artikel is afkomstig uit de woningmarktrapportage Q2 van Vivantus Nieuwbouw. Lees de hele rapportage via de link hieronder.