Woningmarkt Amersfoort blijft heel krap, maar enorme hectiek neemt af

De Amersfoortse woningmarkt blijft extreem krap. Toch begint er onder het oppervlak iets te verschuiven. Volgens Mirjam van Oest, makelaar bij Beumer in Amersfoort, worden kopers bedachtzamer en wordt het verschil tussen woningtypes groter.

In het derde kwartaal van 2025 werden er in Amersfoort 551 woningen te koop gezet, een stijging van 25% ten opzichte van een jaar eerder. Dat extra aanbod leidde tot meer keuze voor kopers, maar nauwelijks tot meer lucht. “Na de zomervakantie zagen we het aanbod iets toenemen, maar het effect ervan is minimaal. De vraag blijft groter dan het aanbod”, zegt Van Oest. Dat is ook in de cijfers van de NVM terug te zien. Bijna net zoveel woningen als er te koop werden gezet, werden er ook verkocht (526 woningen). De krapte-indicator blijft met 1,3 extreem laag. Voor appartementen is het zelfs 0,9, gemiddeld is er dus minder dan één woning beschikbaar per potentiële koper. Dat wekt overbieden in de hand. Gemiddeld wordt 82% van de woningen boven de vraagprijs verkocht, met een vraag-verkoopprijsverschil van gemiddeld 7,2%. Kopers moeten daardoor steeds dieper in de buidel tasten. De gemiddelde verkoopprijs ligt inmiddels op € 523.000, een stijging van 6,2% op jaarbasis.

Kopersgedrag verandert

De druk blijft dus enorm, maar onder de oppervlakte zijn er subtiele veranderingen te merken. Kopers zijn wat terughoudender en niet elke woning is meer binnen een week verkocht. Van Oest: “De markt is wat grilliger. Woningtypes met veel vraag en weinig aanbod, zoals levensloopbestendige woningen verkopen extreem goed. We hadden onlangs een bungalow in de verkoop, die werd met bijna een ton overboden. Dat komt omdat er ontzettend veel ouderen op de markt zijn.” In het hogere segment met woningen vanaf acht ton, gaat de verkoop iets trager dan voorheen. “Die woningen zijn niet meer binnen een week verkocht, maar na drie of vier weken. Dat is nog steeds snel, maar het is duidelijk minder explosief dan een jaar geleden.”

Ook in het segment met woningen tussen de zes en acht ton lijken kopers wat afwachtender, meent Van Oest: “De groep geïnteresseerden die wil doorstromen naar een woning van zes tot acht ton is ontzettend groot en voor de zomervakantie was dat segment echt booming. De vraag is nog steeds groot, maar zien we nu de biedingen en overbiedingen teruglopen.”

Een verklaring hiervoor is moeilijk te geven, maar een van de redenen zou kunnen zijn dat kopers tegen de limiet aan zitten van wat ze kunnen of willen betalen. “Vraagprijzen zijn door het overbieden steeds verder opgelopen. Kopers hebben nog steeds het beeld dat overbieden noodzakelijk is, terwijl de prijzen al op een behoorlijk niveau liggen. Het zou kunnen zijn dat kopers dat niet meer willen.”

Of dat een voorbode is voor een rustigere markt? Dat niet, meent Van Oest. “Er is nauwelijks doorstroming. Er zijn veel ouderen die willen verhuizen maar nergens naartoe kunnen, en starters die nergens kunnen instappen. Daardoor zit alles op slot. Zolang er niet voldoende passende woningen bijkomen, blijft dat probleem bestaan.”

Ook blijft Amersfoort populair onder kopers uit andere gemeenten. Van Oest:  “Amersfoort is een aantrekkelijke stad: centraal gelegen, goed bereikbaar en nog net iets betaalbaarder dan Utrecht of Amsterdam. Veel mensen uit die steden wijken hiernaartoe uit. In Amsterdam of Utrecht is het voor veel kopers niet meer te betalen, maar voor die groep kopers is het in Amersfoort nog net haalbaar.”