Woningmarkt in Almere: hectiek neemt af, maar schaarste blijft

De woningmarkt in Almere verandert. Kopers zijn kritischer, waardoor woningen gemiddeld langer te koop staan en het aantal bezichtigingen en biedingen daalt. Toch is van volledige afkoeling nog geen sprake: de vraag blijft en de prijzen zijn sinds het derde kwartaal van vorig jaar gestegen, al vlakt die prijsstijging wel af.

Volgens Sjaak Vorsteveld, makelaar en taxateur bij Hoekstra en Van Eck in Almere, is er de laatste maanden een omslag merkbaar in het gedrag van kopers. “De markt is tegenwoordig veel minder voorspelbaar. Waar ik eerder tegen verkopers zei dat hun woning binnen twee of drie weken verkocht zou zijn, durf ik dat nu niet meer te voorspellen. We hebben woningen van rond de € 400.000 

waarvan ik dacht dat het storm zou lopen, en dat gebeurde niet. Aan de andere kant verkochten wij onlangs een woning van 1,75 miljoen binnen een week.” De wispelturigheid van kopers is ook op andere vlakken zichtbaar. Volgens de meest recente cijfers van de NVM wordt nog altijd 86% van de woningen boven de vraagprijs verkocht, met een gemiddeld vraag-verkoopprijsverschil van 7,6%. Toch ziet Vorsteveld het overbieden in de praktijk afnemen. “Die enorme overbiedingen zijn vrijwel verleden tijd. Kopers van nu weten wat ze willen, maar ook wat ze kunnen betalen. Voor een woning die € 500.000 kost, willen ze niet nog eens vijftigduizend euro extra neerleggen. Die druk zijn ze zat.”

Toename in aanbod, maar markt blijft krap

De verandering in houding van kopers is deels te verklaren door een toename van het aanbod. In het derde kwartaal van 2025 werden 506 woningen te koop gezet, 12% meer dan een jaar eerder. Dat zorgt voor meer doorstroming: in dezelfde periode werden in Almere 464 woningen verkocht, 17% meer dan vorig jaar. De gemiddelde verkoopprijs kwam uit op € 492.000, een jaar-op-jaarstijging van 5,8%, maar slechts 0,5% hoger dan in het tweede kwartaal. De vierkantemeterprijs daalde licht met 0,7%.

Krapte blijft

Hoewel de markt minder hectisch is dan voorheen, is er nog geen sprake van ontspanning. De schaarste blijft groot. Dat komt vooral doordat er nog altijd minder woningen in aanbod zijn dan er vraag is. De krapte-indicator staat op 1,9, wat betekent dat een koper gemiddeld keuze heeft uit minder dan twee woningen. Bij appartementen en hoekwoningen is de keuze zelfs nog beperkter, met gemiddeld 1,6 woningen per koper. Die krapte zorgt ervoor dat de woningen, al dan niet met een iets langere verkooptijd, ook weer verkocht worden.

Vorsteveld: “Voor ieder woningtype is er een doelgroep te vinden. In het lagere segment komen er bijvoorbeeld heel veel woningen bij vanwege uitponding. Dat woningtype verkoopt in de basis goed, want vanwege de relatief lage prijzen is daar vrijwel altijd een doelgroep voor. Hierbij valt te denken aan bijvoorbeeld de starters op de woningmarkt.”

Het hogere segment blijft in beweging doordat kopers vermogender worden.  “Steeds minder kopers hoeven de aankoop volledig te financieren. Veel mensen hebben spaargeld of overwaarde uit een verkochte woning. Dat geeft ruimte om iets extra’s te bieden.” Daarnaast zijn expats een vaste factor op de woningmarkt, een doelgroep die relatief veel te besteden heeft. “Zestig tot zeventig procent van de verkopen die wij zien is aan expats, een groep met een relatief hoog inkomen,” zegt Vorsteveld. “Het zijn vaak mensen die in of rond Amsterdam werken, deels thuiswerken en hier meer ruimte zoeken. Almere heeft daarbij ook een internationaal karakter, met in vrijwel elke wijk voorzieningen zoals scholen, supermarkt en goede bus- of treinverbindingen. Dat spreekt hen aan. Expats zijn  vaak van tevoren goed financieel gescreend en laten zich ook regelmatig bijstaan door een aankoopmakelaar of financieel adviseur. Ze betalen graag wat meer voor een instapklare woning.”

Betere reputatie van Almere

Wat de markt de komende maanden gaat doen, is afwachten. Vorsteveld: ”Ik denk dat we de piek qua prijsniveau wel gehad hebben, maar de vraag blijft. Almere is in ontwikkeling en de reputatie wordt steeds beter. In verhouding is Almere nog altijd betaalbaar. Maar als de prijzen in bijvoorbeeld Amsterdam stagneren, zie je dat hier vaak later ook."

Meer weten over ontwikkelingen op de woningmarkt? Lees de Vivantus Woningmarktrapportage.