Woningmarkt in Amsterdam blijft krap, maar laat zich moeilijker voorspellen
De Amsterdamse woningmarkt laat zich momenteel lastig duiden. Kopers hebben meer te kiezen dan voorheen en stellen zich daardoor kritischer op, maar van een gezonde markt is nog lang geen sprake. In het vierde kwartaal van 2025 werden er meer woningen verkocht dan een jaar geleden: er wisselden 3.134 woningen van eigenaar, 7 procent meer dan een jaar geleden en 17 procent meer dan in het voorgaande kwartaal.
Ondanks de toename in transacties werd het aanbod ruimer: aan het einde van het vierde kwartaal van 2025 stonden er 2.413 woningen te koop, een stijging van 22 procent op jaarbasis. Dat geeft kopers de kans om een woning te vinden, maar ook om kritisch te zijn. “De woningmarkt laat zich op dit moment moeilijk voorspellen”, zegt Rick Bond, makelaar bij Hoekstra & Van Eck Amsterdam West. “Huizen met een gunstige ligging of een goede afwerking zijn over het algemeen snel verkocht, maar we zien dat woningen die wat minder goed gepresenteerd worden, langer te koop blijven staan en soms zelfs tijdelijk van de markt worden gehaald. Meerdere biedingen per woning zien we ook niet meer zo vaak.”
Kopers nemen daarnaast wat meer tijd voor hun aankoop. Gemiddeld duurt het 32 dagen voordat een woning is verkocht. Dat is nog steeds heel snel, maar een jaar geleden werden woningen nog binnen 28 dagen weer van de markt gehaald. Meer aanbod, stabiliserende prijzen Kopersgedrag is dus lastiger te voorspellen, maar dat geldt niet voor de prijzen: die zijn juist voorspelbaarder dan eerst. Vraag- en verkoopprijzen blijven al twee jaar vrij stabiel. Het afgelopen kwartaal betaalden kopers gemiddeld € 604.000, een lichte daling van 0,8 procent ten opzichte van Q4 2024. De vierkantemeterprijs daalde met 0,2 procent op jaarbasis, naar € 8.500,-. Vraagprijzen bleven ten opzichte van een jaar eerder ook vrijwel gelijk, met verschillen van maximaal 0,5 procent per vierkante meter. Een positieve ontwikkeling voor de markt, meent Bond, want kopers en verkopers weten beter waar ze aan toe zijn: “In 2023 stegen de prijzen zo hard dat ik voor het bepalen van de verkoopprijs referenties kon gebruiken van maximaal twee tot drie maanden terug. Inmiddels maak ik de berekening op basis van referenties tot twee jaar geleden. Dat maakt prijzen een stuk stabieler.”
Dat betekent overigens niet dat er sprake is van een ontspannen markt. Kopers hadden in Q4 2025 keuze uit gemiddeld 2,3 woningen. Dat was een kwartaal eerder nog 2,8. Bond ziet dat ook in de praktijk. “Als ik naar december en januari kijk, dan zie ik het aanbod afnemen. Dat zou logischerwijs leiden tot meer verkoopgesprekken per woning, maar dat gebeurt niet. Ik vermoed daarom dat de terughoudendheid van kopers niet alleen komt door een toename van het aanbod. Ik denk dat mensen hun aankoopbeslissing even uitstellen omdat het de wereld onvoorspelbaar is en een aankoop spannend voelt.” De woningnood is echter voorlopig niet opgelost, zeker niet in Amsterdam. De markt blijft daardoor voorlopig grillig en onvoorspelbaar.