Woningmarkt in Haarlem blijft krap, maar is wel minder hectisch

Met wat minder bezichtigingen en biedingen per woning lijkt de woningmarkt in Haarlem iets rustiger dan voorheen. Toch is van een echte afkoeling geen sprake. De markt blijft uitzonderlijk krap en de prijzen blijven hoog.

“De periode van veertig kijkers per woning ligt al even achter ons,” zegt Michiel Trossel, RMT makelaar en kantoormanager bij Hoekstra en Van Eck Makelaars in Haarlem. “Nu zien we, afhankelijk van het segment, gemiddeld zo’n 7 tot 10 kijkers.” In 75% van de verkopen wordt er overboden, maar het verschil met de vraagprijs is ook iets kleiner dan voorheen, blijkt uit de meest recente cijfers van de NVM.  Waar eerder 12% werd overboden, is dat nu 4 à 5%. En hoewel dat nog niet zichtbaar is in de NVM-cijfers, blijven sommige woningen volgens Trossel net wat langer te koop staan.

Vraagprijzen stijgen sneller dan markt aan kan

De oorzaak ligt volgens Trossel onder andere bij de vraagprijzen. Die zijn het afgelopen kwartaal opnieuw behoorlijk gestegen: gemiddeld naar € 602.000, 5,9% hoger dan een jaar geleden en 7,5% hoger dan in het vierde kwartaal van 2024. Trossel: “Vraagprijzen worden gebaseerd op gerealiseerde verkoopprijzen. En als er structureel wordt overboden, schuift die vraagprijs elke maand verder op. Totdat kopers de vraagprijzen nauwelijks nog kunnen betalen. De markt blijft overspannen, maar de bomen groeien niet meer tot aan de hemel.” De gemiddelde transactieprijs kwam in het eerste kwartaal uit op € 528.000 euro, ofwel € 6.268 per vierkante meter.

Meer woningen in de verkoop, vooral appartementen

Een tweede factor die invloed heeft op het gedrag van kopers is het toegenomen aanbod. In totaal werden 565 woningen te koop gezet — een stijging van 34% op jaarbasis. Vooral bij appartementen is de toename groot: 60% meer dan een jaar geleden. Dat geeft kopers in dat segment iets meer keuze, met wat minder bezichtigingen per woning tot gevolg. Trossel: “Dat aanbod is vooral het gevolg van uitpondingen. Particuliere beleggers zetten steeds vaker hun woning te koop. Die trend zie je in heel Nederland, en Haarlem vormt daarop geen uitzondering.”

Schaarste zorgt voor aanhoudende druk op de markt

Dat de markt net wat minder hectisch is, betekent ook niet dat het voor kopers makkelijk is om een geschikte woning te vinden die past bij hun budget. De krapte-indicator staat op 2,0; gemiddeld twee woningen per koper. Bij appartementen is dat nog minder: 1,8.

Bij woningen die goed in de markt liggen is er naar verwachting nog minder keuze. Volledig instapklare woningen blijven bijvoorbeeld enorm in trek. Trossel: “Daarop wordt nog steeds gigantisch overboden. Denk aan 10 tot 12% boven de vraagprijs. Expats zijn daar een belangrijke factor in. Die zoeken gemak, spreken vaak geen Nederlands en willen liever niet verbouwen. Zij kopen liever direct iets goeds, en daar hebben ze die € 80.000 extra wel voor over.” Ook doorstromers - vaak tweeverdieners - blijven actief zoeken en zijn bereid flink te overbieden voor de juiste woning. Trossel: “Veel gezinnen verruilen bijvoorbeeld een kleine tuin voor een grotere, ook als die woning twee ton duurder is dan hun huidige woning. Zij kunnen stevig overbieden, en dus gebeurt het.”

Dit artikel is ook te lezen in de woningmarktrapportage van Vivantus Nieuwbouw.