Woningmarkt in Haarlemmermeer komt iets meer in balans

De woningmarkt in Haarlemmermeer blijft gespannen, maar het tempo waarin de markt beweegt neemt af. De prijzen stijgen minder hard, het aantal bezichtigingen loopt terug en de overbiedingen zijn minder extreem dan voorheen. Toch blijft de vraag groot, vooral onder jonge gezinnen en expats.

“De markt is nog altijd heel actief, maar wel minder explosief dan in de afgelopen jaren,” zegt Michiel Trossel, makelaar bij Hoekstra en Van Eck Makelaars in Haarlem en Haarlemmermeer. “Vorig jaar waren er heel weinig woningen op de markt en was de vraag veel groter dan nu. We verkochten woningen soms binnen een week, met dertig tot veertig bezichtigingen en overbiedingen van 15 tot 20 procent. Die tijd is voorbij. Krijgen we nu tien bezichtigingen voor een woning, dan is dat al heel netjes.”

De markt laat zich bovendien minder goed voorspellen dan een jaar geleden. De ene woning verkoopt razendsnel met overbiedingen, terwijl er voor de andere woning minder  geïnteresseerden zijn. Trossel: “We zien tegenwoordig vaker dat woningen worden ingetrokken en vervolgens opnieuw worden aangemeld op Funda.nl met een lagere vraagprijs, omdat de markt ze niet meer oppikt.”

De ontwikkelingen vertalen zich in minder snel stijgende prijzen en een langere verkooptijd. Gemiddeld kostte een woning € 590.000 in het derde kwartaal, 4,6% meer dan een jaar eerder en 1,4% meer dan een kwartaal terug. De gemiddelde verkooptijd liep op van 27 naar 30 dagen. Overbieden gebeurt nog bij drie op de vier woningen, maar het verschil tussen vraag- en verkoopprijs daalde van 6,1% in het tweede kwartaal naar 4,7% in het derde kwartaal.

De markt verandert
Dat de markt aan het veranderen is, heeft verschillende oorzaken. Een belangrijke factor is de toename van het aanbod, waardoor er meer keuze is. Het afgelopen kwartaal kwamen 410 woningen nieuw op de markt, een stijging van 15% ten opzichte van een jaar eerder. Toch is die toename niet voldoende om de vraag bij te benen. In totaal werden 422 woningen verkocht, 36% meer dan een jaar geleden.

Daardoor blijft de woningmarkt krap: kopers kunnen kiezen uit gemiddeld 1,9 woning per koper. Vooral het segment van appartementen en tussenwoningen is schaars, met respectievelijk 1,5 en 1,8 woning per koper beschikbaar. “De markt is krap en er zijn nog altijd veel kopers, maar het draait naast vraag en aanbod ook om betaalbaarheid. De prijzen zijn de afgelopen jaren dermate hard gestegen, dat kopers dit niet meer kunnen bijbenen,” aldus Trossel.

Expats en Amsterdammers

De kopers die nu actief zijn, zijn vooral vermogende huishoudens, onder wie veel expats. “Naar schatting verkopen we hier zo’n 60 procent van de woningen aan expats,” zegt Trossel. “Vooral in Haarlemmermeer is de expatmarkt enorm, bijvoorbeeld in bepaalde delen van Hoofddorp. Daar zitten veel internationale scholen en bedrijven. Expats hebben vaak een goed inkomen en kopen nieuwbouw of moderne woningen.” Ook Amsterdammers zijn nog altijd goed vertegenwoordigd. Volgens Trossel is dat een natuurlijk proces dat al langer gaande is. “Amsterdammers trekken naar overloopgebieden zoals Haarlem en Haarlemmermeer, omdat zij daar meer woning krijgen voor hetzelfde geld als in Amsterdam. Qua bereikbaarheid, zoals het openbaar vervoer naar Amsterdam, gaan zij er niet direct op achteruit. Bovendien zien wij steeds vaker dat de lokale kopers vaak niet kunnen opbieden tegen de vermogende kopers uit andere regio’s.”

Stabilisatie in zicht

Voor de komende periode verwacht Trossel dat de prijzen stabiliseren. “Salarissen stijgen niet in hetzelfde tempo als de huizenprijzen, de verhouding tussen vraag en aanbod zal nog meer in balans komen en voor het eerst in jaren lijken we tegen een ‘glazen prijsplafond’ aan te zitten. Vooral in het hogere prijssegment zie je de prijzen nu al afvlakken en zien veel kopers de vraagprijs als de maximale waarde van een woning. Bovendien wachten mensen  ook af wat het nieuwe kabinet gaat doen met hypotheken en belastingregelingen en snakken mensen naar stabiliteit in de wereld. Dat maakt de markt wat terughoudender.” Dat de prijzen dalen lijkt hem echter ook weer onwaarschijnlijk. “We zitten in een regio waar altijd vraag zal zijn. Met realistische prijzen zullen woningen goed blijven verkopen. Ik verwacht daarom geen daling, maar wel meer balans.”