Woningmarkt in Utrecht blijft extreem krap, maar onderliggende druk neemt af

De woningmarkt in Utrecht blijft extreem krap. Woningen worden snel verkocht en in negen op de tien gevallen ligt de verkoopprijs boven de vraagprijs. Tegelijkertijd neemt de onderliggende druk af, wat zichtbaar is in het veranderde gedrag van kopers.

Lange tijd was de Utrechtse woningmarkt overspannen, met razendsnelle verkopen en forse overbiedingen tot gevolg. Hoewel de meest recente cijfers op het eerste gezicht weinig verandering laten zien, is het sentiment volgens Arjan Embrechts, makelaar bij Beumer, duidelijk anders dan een jaar geleden. “De afgelopen kwartalen is de markt voor kopers rustiger geworden. Kopers zijn realistischer. Het aantal aanvragen voor bezichtigingen is afgenomen, er zijn gemiddeld minder biedingen per woning en de biedingen die worden gedaan, zijn minder extreem.”

Die ontwikkeling werkt door in de prijzen: de prijsstijging vlakt af. In het vierde kwartaal betaalden kopers gemiddeld € 582.000,- voor een woning, een stijging van 2,9 procent op jaarbasis, blijkt uit cijfers van de NVM. 
 
De veranderde dynamiek wordt vooral gedreven door een flinke toename van het aanbod. In het vierde kwartaal van 2025 werden in Utrecht 1.465 woningen te koop gezet, 11 procent meer dan een jaar eerder en 13 procent meer dan het kwartaal ervoor. Ter vergelijking: eind 2023 stonden er minder dan 1.000 woningen te koop. Die extra woningen komen vooral starters ten goede, ziet Embrechts. “Het aantal starters dat nu koopt, is sterk toegenomen. Het extra aanbod bestaat grotendeels uit uitpondwoningen, en dat type woning is voor deze doelgroep heel geschikt.”

Dat betekent niet dat het voor iedereen makkelijker is geworden om een woning te kopen. De krapte-indicator, die aangeeft hoeveel woningen er per koper beschikbaar zijn, daalde van 1,5 vorig kwartaal naar 1 dit kwartaal. Bij tussenwoningen ligt die zelfs op 0,7. Van een gezonde markt is pas sprake bij ongeveer vijf woningen per koper. Volgens de meest recente cijfers van de NVM wordt bovendien nog steeds in 90 procent van de gevallen boven de vraagprijs verkocht, met een gemiddeld verschil van 12,8 procent tussen vraag- en verkoopprijs. Woningen worden, net als vorig jaar, gemiddeld binnen 22 dagen verkocht.

De aanhoudende krapte in de cijfers en de rust die Embrechts in de praktijk ziet, lijken op het eerste gezicht flink tegenstrijdig, maar volgens hem zijn daar meerdere mogelijk verklaringen voor. Embrechts: “Meer aanbod geeft veel mensen het gevoel dat er weer kansen zijn. Daardoor komen er ook meer kopers op de markt, wat de lagere krapte-indicator kan verklaren. Tegelijk zijn er nog altijd kopers die al langere tijd zoeken of vaker zijn overboden. Dat zijn vaak de partijen die nog fors boven de vraagprijs gaan, waardoor er uitschieters blijven bestaan.”

Kortom: aanhoudende krapte, maar een ander sentiment. Toch blijven verkopers voorlopig aan zet, verwacht Embrechts. Utrecht behoort nog altijd tot de populairste steden van Nederland en de vraag naar woningen blijft groot. “Kopers nemen minder impulsieve beslissingen, maar de structurele krapte is niet verdwenen. Er wordt nog steeds te weinig bijgebouwd. Door uitponding is er nu een tijdelijke golf extra aanbod, maar die zal op een gegeven moment afvlakken. Het is bovendien goed mogelijk dat de huidige ontspanning de vraag opnieuw aanwakkert. In dat geval zou het beeld over een of twee kwartalen weer kunnen kantelen.”

Dit artikel is afkomstig uit de woningmarktrapportage van Vivantus Nieuwbouw.