Woningmarkt in Utrecht blijft oververhit, ondanks toename in aanbod

Utrecht is nog steeds een van de meest gespannen regio’s op de woningmarkt. Hoewel het woningaanbod dit kwartaal aanzienlijk toenam, vooral in het goedkopere segment, biedt dat weinig verlichting voor woningzoekers. Bijna negen op de tien woningen werd boven de vraagprijs verkocht, met een gemiddeld verschil van 12,8%.

Vergeleken met een jaar geleden kwamen er in het eerste kwartaal van 2025 aanzienlijk meer woningen op de Utrechtse markt, blijkt uit cijfers van de NVM. Het totaal aantal te koop gezette woningen steeg met 42% op jaarbasis. Vooral het aanbod van appartementen nam toe: +50%. Aan het einde van het kwartaal stonden er 527 woningen te koop (+57%), waarvan 310 appartementen (+81%).

Volgens Arjan Embrechts, directeur en RM RT makelaar van Beumer Utrecht, is die stijging vrijwel volledig te verklaren door uitponding. “Zeker veertig tot vijftig procent van de woningen uit ons aanbod komt uit de verhuurmarkt.” Dat extra aanbod zorgt voor iets meer keuze, met name in het starterssegment. “Er is meer aanbod, waardoor het ‘goedkopere’ segment op dit moment het minst overspannen is. Woningen verkopen nog steeds snel en goed, maar dertig tot veertig bezichtigingen zien we niet vaak meer." 

Overbieden nog altijd de norm

De verruiming in aanbod is echter relatief: de krapte-indicator liep op jaarbasis op van 0,9 naar 1,7, wat nog steeds duidt op een zeer krappe markt. In 88% van de transacties lag de verkoopprijs boven de vraagprijs, met een gemiddeld verschil van 12,8%. Embrechts: “Dat is hoe de markt nu is: kopers calculeren in dat ze zo’n 40 tot 50 duizend euro moeten overbieden. Dat heeft ook effect op het zoekgedrag. Mensen met een budget van vier ton, zoeken naar woningen rond de € 375.000. Woningen met een onrealistisch hoge vraagprijs trekken daardoor nauwelijks kijkers.”

Kopers uit alle windstreken

De aanhoudende druk is verklaarbaar: Utrecht staat in de top vijf populairste steden van Nederland volgens de kijkcijfers van Funda. En dat is niet alleen onder Utrechters zelf.  Embrechts: “We hebben toevallig net weer een paar woningen aan mensen uit Amsterdam verkocht. Voor mensen die de drukte van Amsterdam zat zijn, is Utrecht een mooi alternatief. Het is wat kleiner en minder druk dan Amsterdam, het ligt mooi centraal in Nederland en wie nog in Amsterdam werkt, is er binnen een half uurtje.”

Bovendien liggen de prijzen in Utrecht nog iets lager. Gemiddeld betaalden kopers het afgelopen kwartaal € 455.000 voor een appartement (6.670 euro per m²) en € 664.000 voor een tussenwoning (6.353 euro per m²). In Amsterdam lagen die bedragen respectievelijk op € 542.000 (€ 8.329 per m²) en € 771.000 (€ 6.432 per m²).

De druk blijft

Utrecht blijft daarmee een van de meest concurrerende markten van Nederland, waar je als koper weinig te kiezen hebt, en veel moet laten. Embrechts: “Er blijft een tekort. Nieuwbouw komt in Utrecht wel meer op gang, en daardoor zullen we de komende tijd wat meer doorstroming hebben. Maar dat effect is minimaal. Ik zie de markt hier niet snel veranderen.”

Dit artikel is ook te lezen in de woningmarktrapportage van Vivantus Nieuwbouw.