Woningmarkt ‘s-Hertogenbosch blijft overspannen, vooral starters hebben het zwaar

De woningmarkt in ‘s-Hertogenbosch blijft ook het afgelopen kwartaal onder druk staan. Het aanbod kan de grote vraag naar woningen niet bijbenen, waardoor kopers het steeds moeilijker hebben om een geschikte woning te vinden. “Vooral voor starters en doorstromers is het tekort groot”, zegt Patrick van Meersbergen, kantoormanager en RMT Makelaar bij Hendriks Makelaardij in ‘s-Hertogenbosch.

De krapte is duidelijk terug te zien in de cijfers. Gemiddeld hebben kopers keuze uit 1,4 woningen, tegenover 1,8 woningen een kwartaal eerder. Vooral in het segment tussen de € 400.000,- en € 450.000,- - voornamelijk tussenwoningen en appartementen - is de concurrentie groot. Van Meersbergen illustreert: “De afgelopen vier maanden werden er 254 appartementen verkocht, terwijl er in de afgelopen 4 maanden maar liefst 3.251 zoekaccounts werden aangemaakt op Funda”, zegt hij. Bij woonhuizen is de verhouding nog schever. “Daar zoeken 4.819 kandidaat-kopers met een actief zoekprofiel naar een huis, terwijl er maar 264 woningen werden verkocht. Die cijfers laten zien dat er een ontzettend groot tekort is.”

De krapte in de markt leidt tot meer overbiedingen: maar liefst 74 procent van de woningen wordt boven de vraagprijs verkocht. Dit is een behoorlijke stijging ten opzichte van een jaar eerder, toen minder dan de helft van de woningen boven de vraagprijs werd verkocht. Woningen zijn bovendien razendsnel weer van de markt; gemiddeld staan ze slechts 22 dagen te koop.

Appartementen het meest beschikbaar

Een klein lichtpuntje is de toename aan aanbod. Er werden in het vierde kwartaal 461 woningen te koop gezet, 9 procent meer dan in het derde kwartaal. Met name appartementen werden meer aangeboden: het afgelopen kwartaal werden er 211 te koop gezet, 24 procent meer dan een kwartaal eerder. Van Meersbergen: “Een groot deel van de appartementen die nu op de markt komen, zijn huurwoningen die worden uitgepond. Beleggers en particulieren, die een appartement in het verleden hebben gekocht voor de verhuur, verkopen hun woning omdat ze door nieuwe regels minder huur mogen vragen en het niet meer interessant is om een woning te verhuren. Deze woningen zijn vaak minder goed onderhouden, maar bieden kopers wel een kans om iets betaalbaars te vinden in een markt die zo krap is.”

Naast het toenemende aanbod vlakt ook de stijging in transactieprijs af. Gemiddeld kost een woning in ‘s-Hertogenbosch € 492.000,-. Op jaarbasis betaalden kopers 15,1 procent per vierkante meter meer, maar op kwartaalbasis was die stijging 2,9 procent.

De woningmarkt blijft overspannen

Of de markt op korte termijn echt minder overspannen zal worden, betwijfelt Van Meersbergen. “Voorlopig blijft de vraag hier groot en het aanbod beperkt. Er komt in ‘s-Hertogenbosch gelukkig wel wat nieuwbouwaanbod aan, maar dat wordt pas in 2027 verwacht. Het merendeel hiervan is bestemd voor de verhuur. Het zal de druk op de koopmarkt voorlopig niet direct verlichten.”

Daarnaast is de overdrachtsbelastingvrijstelling verhoogd en kunnen mensen meer lenen. Dat zal de prijzen in het lagere en middensegment blijven opdrijven. Van Meersbergen: “Ik verwacht voor volgend jaar nog best een flinke prijsstijging.” Toch houdt hij een slag om de arm. “We lopen in ‘s-Hertogenbosch altijd twee tot drie maanden achter op trends in Amsterdam. Ik kan het me nu nog niet voorstellen, maar als de mar kt daar stabiliseert, zou dat een voorteken kunnen zijn dat dat straks ook hier gebeurt.”<

Benieuwd naar meer recente trends en ontwikkelingen? Lees de woningmarktrapportage hieronder.