Zaanse woningmarkt verandert: meer aanbod, minder kopers

De Zaanse woningmarkt komt in rustiger vaarwater. Kopers zijn voorzichtiger en woningen staan langer te koop, merkt Richard van Meeteren, makelaar bij Thijssen Makelaardij in Zaandam. 

De woningmarkt in Zaandam koelt langzaam af. Er komt meer aanbod op de markt en er worden minder woningen verkocht, waardoor het aanbod langzaam toeneemt. Aan het einde van het eerste kwartaal van 2026 stonden er 354 woningen te koop bij NVM-makelaars, bijna 40 procent meer dan een jaar geleden. Bij appartementen nam het aanbod met 70 procent toe, het aantal tussenwoningen met 64 procent. De looptijd van het aanbod steeg van 40 dagen in Q1 2025 naar 51 dagen in het eerste kwartaal van 2026.

Dat de markt afkoelt, blijft ook verkopers niet onopgemerkt. “Veel woningen verkopen nog goed, maar het duurt wat langer. En een woning die niet goed wordt gepresenteerd of waarbij de prijs-kwaliteitverhouding niet klopt, wordt niet gemakkelijk verkocht. Dat zag je een jaar geleden nooit. Verkopers zijn dat nog niet gewend en worden er soms wat nerveus van als hun woning niet direct verkocht wordt.” 

Oorzaken van verandering in kopersgedrag

De rust op de woningmarkt is te wijten aan een opeenstapeling van factoren. Meer woningaanbod en dus meer keuze, geopolitieke onzekerheid, duurdere boodschappen, hogere brandstofprijzen, hogere rente en een constante stroom van verontrustend nieuws dragen er allemaal aan bij dat het sentiment verandert. Dat is ook terug te zien in de vraag- en verkoopprijzen: die stabiliseren. De gemiddelde vraagprijs was € 450.000 in Q1 2026, 1,3 procent lager dan een jaar geleden. Ten opzichte van het voorgaande kwartaal lag de vraagprijs gemiddeld 3,4 procent lager. De vierkante-meterprijzen daalden op kwartaalbasis met 0,5 procent. De transactieprijs bleef met gemiddeld € 448.000 nagenoeg gelijk.

Starters zitten nog altijd klem

Dat de markt verandert, betekent niet dat de onderliggende krapte is verdwenen. Transactieprijzen zijn nog altijd op een hoog niveau, en kopers die hun aankoop niet uit kunnen stellen, zoals starters, zitten daardoor vaak klem. “Twee partners die elk € 2.500 bruto verdienen, zitten samen op € 60.000 per jaar. Daarmee kun je gemiddeld zo’n € 300.000 lenen. Daar koop je momenteel niets voor”, verklaart Van Meeteren. Appartementen, het goedkoopste woningtype, werden verkocht voor gemiddeld € 350.000.

De druk op het lagere segment op de koopmarkt zorgt er bovendien voor dat de perceptie van sommige kopers nog afwijkt van de realiteit. Overbieden gebeurt in dat segment nog regelmatig: volgens de NVM wordt nog altijd driekwart van de woningen boven de vraagprijs verkocht, met een vraag-verkoopprijs verschil van 4,1 procent.  “Kopers die een aantal keer met lege handen stonden na een biedingsproces, hebben nog steeds het idee dat overbieden nodig is. Met name in het lagere segment zien we daardoor dat overbieden nog vrij vaak gebeurt.”

Wel moet er volgens Van Meeteren wel een kanttekening worden geplaatst bij de overbiedingscijfers. “Die cijfers vertekenen. We zien dat woningen die in prijs zakken daarna vaak wel boven de vraagprijs worden verkocht. Maar een woning die voor € 420.000 in de markt werd gezet, daarna € 30.000 euro in vraagprijs is zakt en vervolgens is verkocht voor € 400.000 is op papier misschien boven de vraagprijs verkocht, maar in de realiteit juist verkocht voor minder dan de vraagprijs. Die verlaagde vraagprijzen worden niet meegenomen in de statistieken, omdat er geen transactie heeft plaatsgevonden.”

Hoe lang het overbieden nog stand houdt, is volgens Van Meeteren de vraag, want de perceptie begint te veranderen. “In de media wordt vaker geschreven over een afkoelende woningmarkt, en kopers weten steeds vaker dat overbieden niet nodig is. Het vertrouwen staat daarnaast onder druk, en dan kan het snel gaan.”

 

Dit artikel is afkomstig uit de woningmarkt-rapportage van Vivantus nieuwbouw